Существует ли ипотечный пузырь на рынке недвижимости

Ипотечный пузырь на рынке недвижимости - это ситуация, при которой цены на жилую недвижимость на протяжении определенного периода значительно возрастают, превышая уровень, обусловленный фундаментальными факторами, такими как доходы населения или стоимость строительства. Это может быть вызвано различными причинами, включая избыток спроса, неадекватные кредитные условия или спекулятивное поведение рынка.

Ипотечный пузырь может привести к нестабильности на рынке недвижимости и иметь плохое последствие для экономики в целом. При неожиданном снижении цен на недвижимость многие люди могут остаться с недоплатой по ипотечным кредитам, что приводит к растущим проблемам в банковской сфере. Также владельцы недвижимости могут оказаться в ситуации, когда стоимость их имущества уменьшается ниже уровня задолженности по ипотеке.

Введение льготной ипотеки три года назад повлияло на рынок недвижимости России. Эта антикризисная программа помощи сделала недвижимость низкой по стоимости. Неудивительно, что темпы выдачи кредита стремительно возросли с момента введения этой программы. Только осенью 2023 года объем выданных банками льготных ипотечных кредитов достиг рекордной суммы в 653 миллиарда руб. Это наибольший результат за весь срок действия государственных программ поддержки.

С одной стороны, субсидированная ипотека имеет преимущества:

1. Она помогает развитию строительного рынка.
2. Позволяет миллионам семей решить жилищные проблемы (это благоприятно сказывается на демографической ситуации в стране).
3. Также она способствует росту ВВП.

Однако вместе с этим наблюдается рост цен на недвижимость. Но существует и другое явление. Льготная ипотека выгодна для двух типов заемщиков. Тех, кто не знает, куда инвестировать средства на фоне инфляции. Это касается и тех, у кого доходы резко увеличились с началом СВО - например, работников оборонного комплекса. Это заметно в районных центрах и городах, где есть военная промышленность.

Льготные программы распространяются только на новые здания, что создает значительный дисбаланс в расценках между первичным и вторичным жильем. А все потому, что новостройка практически сразу становится объектом вторичного рынка после сдачи. Это типичная ситуация, характерная для ипотечных пузырей. Цены на новое субсидируемое жилье растут, а одновременно с этим ликвидность этого жилья. Тесть возможность кредитора продать его по стоимости, сопоставимой с размером выданной ссуды, падает.

Если люди, недавно взявшие ипотеку, вдруг окажутся в трудной финансовой ситуации из-за снижения доходов или потери источника дохода, рынок недвижимости пострадает. Это может быть вызвано дальнейшим понижением курса рубля, из-за которого людям не хватит денег на жизненные нужды, или снижением дохода в определенных сферах промышленности. Все это приводит к серьезным последствиям. В таком сценарии покупательная способность граждан резко снизится, стоимость вторичного жилья упадет. И банки не смогут возвратить даже часть выданных средств, продавая залоговые квартиры. Что может случиться дальше, никто не знает. Далее поговорим о том, что значит ипотечный пузырь?

Когда массовые продажи «постпузырного» жилья начинаются, это вызывает обвал ипотечного рынка. Следом наступает обвал всего рынка недвижимости, и в конечном итоге приводит к финансовому кризису. В 2007 году подобная ситуация произошла в Америке. В последние годы распространенность программ по ипотеке и новации от девелоперов, такие как нулевая ипотека, неоднократно напоминали о возможности возникновения ипотечного пузыря в России 2023.

Центробанк занимается пресечением опасных тенденций, повышая первоначальная выплата по льготной ипотеке (что приводит к улучшению качества выдаваемых кредитов) и увеличивая ключевую ставку. После последнего повышения ставки в конце октября до 15%, эксперты начали говорить о необходимости постепенного отмены господдержки. Однако, даже если госпрограммы не будут продолжены в следующем году, на данный момент уже выдано достаточное количество проблемных займов. Это может сильно потрясти рынок.

Мы обратились к экспертам, чтобы выяснить, как они оценивают текущую ситуацию, чем грозит ипотечный пузырь. А также, какие цели преследует ЦБ и что происходит на рынке в целом.

Какова вероятность, что взорвется ипотечный пузырь в России?

Коммерческий глава предприятия Optima Development, Д. Голев, заявляет, что в России нет вероятности возникновения ипотечного пузыря в России 2024. И это несмотря на высокий показатель закредитованности россиян. Он отмечает, что количество просроченных кредитов снижается в этом году. По словам Голева, банки стали внимательно проверять заемщиков под давлением Центробанка также повысили величину первоначальной выплаты. А все потому, что угрозы отказа заемщиков от возврата долга нет. Голев также отмечает, что сама по себе ипотека способствует развитию рыночной экономики и является эффективным инструментом.

В. Щекин, девелопер жилого кластера RDD в Новой Москве: не существует ипотечного пузыря. Поскольку только 50% всех кредитов выдаются по льготным условиям, а другая половина на рыночных условиях. — Процент просроченных долгов в ипотечном портфеле кредиторов достигает 0,4% и продолжает снижаться. Кредиты не предоставляются всем заявителям: только 60% заявок одобряются.

— В 2023 году была положительная динамика в кредитовании: уменьшилась среднее количество кредитов и срок возврата. Это означает, что заемщики успешно приспосабливаются к условиям ипотеки и ценам на рынке недвижимости. Вместе с тем рост цен на новые здания затормозил и составил около 10% с начала года.

Е. Бобылев, генеральный директор «ПИА Недвижимость»: — Я не очень доволен термином "пузырь". Да, есть различие в ценах между новостройками и вторичным рынком. Однако, согласно данным Dataflat, цены в Петербурге почти не изменились за последний месяц. В Москве есть незначительное изменение, но не слишком значимое.

В отличие от прошлых времен, когда спрос был высоким, строительные компании сейчас не повышают цены и не стремятся увеличивать маржу. Они вместо этого предпочитают увеличивать объемы сделок, чтобы пополнить счета эскроу и уменьшить количество непроданных квартир. Все осознают, что спрос будет понижаться и поэтому действуют вполне логично. Говорить о продолжающемся росте цен нельзя.

Существует некоторое финансирование первичного рынка с помощью льготного ипотечного займа от налогоплательщиков. Это проблема, но нет основания говорить о возникновении пузыря. Данная проблема стратегическая и будет устраняться годами. Однако, взрыва точно следует ждать, так как стабильность банковской системы зависит не только от строительных компаний и покупателей, которые оформили займы, но и от стоимости недвижимости.

Я скорее склоняюсь к гиперинфляции и продолжению государственной помощи ипотеки, что и происходит, вместо тщательно взвешенного и грамотного, но болезненного сценария отказа от льгот.

Е. Ткачев, эксперт по вложениям в недвижимость РФ: Возможно развитие ипотечного пузыря на рынке недвижимости юга России, если ипотека без начального взноса вместе с субсидиями от строительной компании станет распространенной. Это противоречие заключается в том, что банки стремятся повысить надежность клиентов, требуя больший первоначальный взнос. Но при этом все еще возможно покупать жилье без начального взноса или с частичной выплатой от застройщика.

Читайте так же: Что будет с рынком ипотеки в 2024 году

Д. Щегельский, президент Национальной палаты недвижимости: — Многих интересует, к чему приведет ипотечный пузырь? Существует риск ипотечного пузыря в отношении квартир, приобретенных на «первичном» рынке по субсидированной ипотечной схеме в последние 18 месяцев. Эти квартиры были приобретены по цене, превышающей рыночную значительно. Особенно актуально это для Санкт-Петербурга, где квартиры на «первичке» стоят в среднем на 20% дороже, чем в только что сданном доме. В случае, если заемщики не смогут продолжать выплачивать кредиты, возникнут проблемы при продаже этих квартир.

Однако, на текущий момент рыночные показатели не подтверждают возникновение ипотечного пузыря, однако эксперты согласны с тем, что существует дисбаланс между новыми комплексами и объектами на рынке «вторички».

Центробанк уже несколько месяцев увеличивает ключевую ставку. Но при этом осенью лимиты по основным государственным программам увеличили. Есть ли здесь несоответствия?

Эксперты отличают ключевую ставку и льготный ипотечный кредит. Они относят к различным «ведомствам»:

• финансовым;
• экономическим;
• политическим.

Они признают, что эти два инструмента взаимосвязаны и зависят друг от друга, поэтому следует поддерживать баланс и оперативно устранять возникающие дисбалансы.

В. Преображенский, глава Клуба инвесторов Москвы: Рост ключевой ставки оказывает негативное воздействие на рынок недвижимости и экономику. Однако, отмечать о несоответствиях между повышением ограничений по льготным программам и повышением ставки имеет смысл только в случае, если нам безразлична судьба строительного комплекса. Если условия ухудшаются, то можно позволить строить меньшее количество объектов, а когда они улучшатся, вернуться к бывшим показателям.

Такой подход не соответствует интересам госразвития и приводит к деградации строительной сферы, поскольку сокращать объемы строительства можно быстро и легко, в то время как их увеличение является долгим процессом. Согласно заявленной политике, регулятор в будущем году будет постепенно снижать ключевую ставку, что будет благоприятно сказываться на экономике и позволит сократить бюджетные расходы на обслуживание льготных ипотечных программ. Кроме этого, программы могут стать целевыми на определенные группы населения.

М. Хорьков, глава комитета по аналитике гильдии управляющих и девелоперов РФ: — При установлении текущих лимитов, мы не предвидели ажиотажного спроса, вызванного повышением ключевой ставки. Поэтому выделение дополнительных финансов из бюджета на финансирование льготных программ – необходимая мера. Нет никаких решений о досрочной отмене льготной программе, поэтому Минфин принужден обратиться за дополнительными средствами на уже действующие программы.

Глава компании считает, что регулятор повышает ключевую ставку на основе макроэкономических соображений, а льготную ипотеку, по его мнению, поддерживают скорее по политическим соображениям.

Максим Ельцов ранее полагал, что у властей есть план, который мы, возможно, не понимаем. Однако он утверждает, что уже давно нет никакого плана. Сейчас мы видим просто движение по проторенной тропе и политическую необходимость поддержания льготной ипотеки. Распавшись, данная программа неизбежно вызовет социальное напряжение. Поэтому ясно, что власти решили идти по пути наименьшего сопротивления и пока продолжают поддерживать программу ипотеки с государственной поддержкой.

Д. Голев, коммерческий директор Optima Development: — Одним из признаков скорого взрыва пузыря на рынке недвижимости может быть доля нераспроданного жилья на первичном рынке, которая на текущий момент составляет от 40 до 70%. Власти могут выделить дополнительные средства на льготные ипотечные программы. Так рем планируют поддержать население и строительную отрасль, так как при текущем уровне ключевой ставки ранее запланированных средств на эти цели недостаточно.

М. Хорьков, глава комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов: — Сведения нераспроданных объектах на разных этапах строительства часто не правильно интерпретируются. Например, из всего объема возводящегося жилья в РФ только 32% продано, 41% не продано, а в 24% домов продажи еще не начались. Однако эти цифры не должны вызывать беспокойство, так как они охватывают всю строительную активность, начиная с самого начала строительства и заканчивая почти готовыми домами. Они не являются показателем количества нераспроданных жилых помещений в уже построенных домах.

На российском рынке недвижимости нет проблемы с избыточным запасом нераспроданного жилья. Однако, в некоторых городах ситуация может быть отличной от общей тенденции.

В. Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы: — В отношении сегодняшнего рынка первичной недвижимости, термин "затоваривание рынка" не выглядит подходящим. Потребность в новом жилье очень велика, хотя предложение не достаточно высоко, даже сравнивая с другими развивающимися странами. Более 80% россиян выразили желание улучшить свои жилищные условия, что говорит о высоком потенциальном спросе.

Что касается продаж и имущества, проданная и непроданная первичная недвижимость, средний период реализации долгостроев составляет около трех лет, а срок строительства – 24 месяца. Оптимальным является продажа 90% квартир в ходе ввода в эксплуатацию.

Если говорить о Москве, то продажи на рынке показывают стабильные и безопасные результаты. Однако, ситуация в среднем по стране не так оптимистична и требует содействия региональных рынков, в том числе в виде развития льготных ипотечных программ, особенно для рынков с низкой маржой.

Е. Ткачев, эксперт по инвестициям на юге России: — Все эти разговоры о затоваривании рынка мне кажутся немного преувеличенными. Взглянем на Краснодарский край — третий по величине рынок недвижимости в России. У застройщиков продажи идут стабильно, без каких-либо колебаний. Доля нереализованных квартир в уже построенных домах составляет всего от 0,3% до 2%, в зависимости от проекта и застройщика.

Особенно в курортных городах спрос на жилье продолжает превышать предложение, особенно если речь идет о сегменте комфорт. И до сих пор большая часть покупателей недвижимости — это те, кто планирует переехать на юг.

Максим Ельцов, руководитель «ПИА Недвижимость»: — Говорить о том, что прирост нераспроданного жилья является суперкатастрофическим, не является правильным. Хотя объем нереализованного жилья вырос, это не оказывает значительного давления на застройщиков. Кроме того, все ожидали, что застройщики будут менее активно вводить новые объекты в продажу, однако мы не видим резкого снижения количества новых проектов. Также наблюдается высокая активность на рынке земельных участков. Кажется, что девелоперы позитивно оценивают долгосрочные перспективы рынка.

Владимир Щекин, девелопер жилого кластера RDD в Новой Москве: — Общий объем предложения квартир и апартаментов в новых зданиях Москвы за лето сократился на 5%, в то время как спрос начал восстанавливаться и превысил показатель 2021 года, что говорит о постепенном поглощении предложения.

Участники рынка считают, что рынок недвижимости еще не дошел до перегрева, и дисбаланс между первичным и вторичным рынками не является предвестником ипотечного пузыря. Этот дисбаланс связан скорее с социально-экономической политикой государства, которое субсидирует широкие категории населения для поддержки строительной отрасли.

Кроме того, есть вероятность отмены льготной ипотеки в 2024 году, что может помочь решить проблему переоцененности уже купленных «льготных» квартир и остановить ухудшение ситуации. Теперь вы знаете, когда лопнет ипотечный пузырь.