Сделки с долями: что необходимо знать.

При операциях с квартирами и домами, находящимися в долевом владении, всегда присутствует нотариат. Однако, даже при продаже или приобретении доли, существуют определенные опасности. Сегодня мы обсудим юридические нормы, которые регулируют совершаемые сделки, а также их кредитование.

Сделки, которые нужно удостоверить нотариально

Сделка купли продажи долей должна удостоверяться нотариально:

• Если идет отчуждение доли, которая находится в общей собственности. В частности речь идет и о тех случаях, когда она продается одному из собственников.
• Если ипотечный договор касается долей.
• Если муж и жена приобретают дом или квартиру, и размер долей указан в договоре.

Сделки с долями квартиры, которые не требуется удостоверять нотариально:

• Если в рамках одной сделки все собственники отчуждают свои доли.
• Если участниками общей собственности оформляется ипотечный договор на свои доли.
• Если оформляется ипотечный договор на доли с участием организаций, которые выдают кредиты
• Если продается доля, нотариальное удостоверение такой сделки не требуется при условии, что собственник (единственный) решает продать или подарить свою долю.

Продажа доли в квартире. Особенности

Долевая собственность позволяет продавать недвижимость по частям: необязательно продавать всю квартиру сразу, можно продать половину или любую другую часть.

Если один из владельцев решает продать свою часть собственности, он может заключить сделку с долями. Однако, сначала он должен предложить всем участникам собственности приобрести данную долю. Это потому, что они имеют преимущественное право на покупку этой недвижимости. Если они хотят, они могут это право использовать. Владелец, который решил продать свою часть дома в общей собственности, должен действовать следующим образом:

1. Если он принял решение продать долю, он должен обязательно уведомить других владельцев о продаже.
2. Собственник должен предложить другим владельцам купить его долю по указанной цене. Это предложение должно быть оформлено письменно и доставлено другим владельцам заказным письмом с уведомлением, если они находятся в разных местах, или если по каким-либо причинам нет возможности с ними связаться.
3. Если через 30 дней нет ответа от других владельцев, можно продолжать продажу доли в квартире. Отсутствие ответа от других совладельцев означает, что они решили не использовать своё преимущественное право покупки.

Преимущественное право покупки. Что же это такое

Если один из владельцев решает продать долю, другие собственники в этом случае имеют преимущественное право на покупку этой доли по той же стоимости, по которой она выставлена на продажу. Это правило не относится к тем случаям, когда объект продается на публичных торгах.

Преимущественное право покупки при совершаемых сделках с долями в общей собственности подтверждается следующими документами: свидетельством нотариуса об уведомлении собственника, телеграммой с уведомлением (копией), отправленной собственником продавцу, с указанием стоимости продаваемого объекта и условий, на которых будет происходить продажа. Если неизвестно, где проживает совладелец, телеграмму можно отправить на адрес, где находятся его вещи.

Если все участники долевой собственности за 30 дней не купят предложенную долю, продавец имеет право продать ее тому лицу, которому захочет. Отсчет этого срока начинается не с момента отправки извещения, а со дня его доставки по указанному адресу. Если владельцы долей письменно отказываются использовать свое преимущественное право на покупку доли, ее можно продать постороннему человеку раньше прописанного срока. Если владелец долей не достиг совершеннолетия, оформление отказа возможно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Участники долевой собственности также имеют преимущественное право покупки, если доля отчуждается в обязательной сделке с долями. Если в процессе продажи доля была нарушена, участники могут на протяжении 90 дней заявить в суд, чтобы на них перевели обязанности и права покупателя.

Возникновение долевой собственности происходит и в том случае, если недвижимость приобретается материнский капитал. Продать такие дома и квартиры можно лишь при соблюдении определенных условий.

Необходимо подчеркнуть, что в данной ситуации несовершеннолетние лица должны в обязательном порядке включаться в долевую собственность. При этом величина выделяемой им доли должна быть равна по сумме материнскому капиталу.

Если в семье имеются несовершеннолетние или же супруг(а), которые на текущий момент не обладают выделенными долями, то продажа такой продавать такую недвижимость можно только после того, как они будут наделены долями. Отказ от этого условия не допускается.

Для совершения сделки по купле продаже доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетним лицам, в обязательном порядке требуется разрешение органов опеки. Продать такую недвижимость можно на разных условиях. Пример, продать квартиру можно лишь в том случае, если несовершеннолетние будут наделены долями собственности в покупаемом жилье или же одновременно наделены долями в другом объекте недвижимости. Во втором случае важно выполнять постановление органов опеки до того момента, как произойдет отчуждение собственности. Другой вариант – одновременное нотариальное удостоверение двух сделок. Если постановление органов опеки не будет исполнено, это может привести к признанию такой сделки недействительной.

Читайте так же: Почему банк отказал в ипотеке: основные причины

Кредитование долей

Объектом кредитования является часть жилого дома или квартиры, приходящаяся на определенного дольщика. Оформить кредит на владение долей в комнате невозможно.

Какие условия предлагаются для такого вида кредитования:

1. Оформление кредита возможно только на жилье, которое уже готово. Есть возможность взять военную ипотеку на покупку комнаты. Банк берет в залог весь объект целиком.
2. В процессе расчета суммы кредита учитывается цена (рыночная) всего объекта и доли в нем. После оценки выводится стоимость доли, и составляется отчет.
3. Требуется обязательное получение отказов от всех собственников, которые обладают преимущественным правом покупки. Это нужно в том случае, если покупатель не является собственником доли в недвижимости.
4. Возможна продажа доли в Сбербанке, если она оформлена как отдельная комната.
5. Важно понимать, что условия могут отличаться в зависимости от индивидуальных обстоятельств и требований банка. Лучше всего обратиться в банк для получения более точной информации и консультации специалиста.

В настоящее время, в случае кредитования долей, может применяться популярный сервис расчетов в безопасном режиме. Это обеспечивает безопасность финансовых операций для всех участников сделки. Но покупатели не могут воспользоваться сервисом регистрации в электронной форме, который упрощает процесс государственной регистрации прав.

Если объект кредитования комната, которая является выделенной частью квартиры, в залог можно передать только ее или же другой объект. В таких случаях также могут применяться сервисы расчетов в безопасном режиме и регистрации в электронном виде, которые существенно упрощают и максимально ускоряют процесс кредитования и передачи имущества в залог.