Правила и особенности продажи унаследованной квартиры

Продажа унаследованной квартиры возможна сразу же после оформления наследником вступления в наследство. Это не запрещено нормами действующего законодательства. Но перед тем, как оформить унаследованную недвижимость и сделку купли-продажи необходимо учитывать несколько важных нюансов. В противном случае есть вероятность возникновения дополнительных финансовых расходом и трудностей на различных стадиях оформления сделки - как вступления в наследование, так и купли-продажи.

Когда возможна продажа унаследованного жилья?

После получения жилья в наследство новый собственник моментально наделяется правом полноценного пользования. Он может переехать в полученную квартиру, провести перепланировку или ремонтные работы, вносить коммунальные платежи.

Право продажи унаследованного объекта недвижимости возникает не сиюминутно, оно требует прохождения нескольких документальных процедур. Их прохождение обязательно даже в том случае, если владелец не планирует продавать дом или квартиру. Это поможет избежать многих сложностей и не лишиться полученного наследства.

Какие процедуры понадобится пройти наследнику:

1. Оформление свидетельства о праве на получение наследства.
2. Постановка недвижимого имущества на кадастровый учет.
3. Регистрация в Росреестре права собственности на жилье.

В некоторых ситуациях наследник может получить дом или квартиру, которые были приобретены с помощью ипотечного кредита, находятся под арестом или залогом. В таком случае он получает и все имеющиеся долги по жилью.

После получения свидетельства о праве наследования новый собственник обязан обратиться в банковское отделение и написать заявление для переоформления кредитных выплат. Полноценное вступление в наследство с правом полного распоряжения полученным жильем происходит только на основании согласия залогодержателя, которым в конкретном случае выступает банковское учреждение.

Соответственно, продажа унаследованной недвижимости возможна только после оформления прав собственности на нее новым владельцем.

Открыто ли дело о наследстве - способы проверки

Подготовка унаследованного объекта недвижимости к предстоящему выставлению на продажу начинается с вступления в наследство. Первое, что потребуется сделать для данной цели - проверить открытие соответствующего дела. Это делается с помощью персональных данных наследодателя - его фамилии, имени и отчества, даты рождения и смерти.

С личной информацией умершего владельца новый собственник может уточнить открытие наследственного дела, посетив официальный сайт Федеральной нотариальной палаты, выбрав страницу «Реестр наследственных дел». Данная стадия считается неотъемлемым этапом в получении свидетельства о наследовании.

Кто имеет право на открытие дела о наследстве?

Инициатором открытия наследственного дела может выступать наследник. Для этого ему потребуется посетить нотариуса по адресу проживания (последнему) наследодателя и написать заявление относительно приобретение прав.

В том случае, если наследодатель проживал на территории другой страны или же точный адрес его места жительства не установлен, обращение за нотариальной помощью должно осуществляться по месту расположения наследства - то есть дома или иного жилья.

Необходимые документы

Перед тем, как унаследовать недвижимость, необходимо подготовить пакет документации, без которой открытие наследственного процесса невозможно.

• свидетельство о смерти наследодателя;
• справка о месте жительства наследодателя;
• документальное подтверждение родственной связи с наследодателем.

Документальное подтверждение родственной связи необходимо при наследовании согласно законодательству, при отсутствии завещания.

Сроки открытия дела о наследстве

Для открытия дела новому собственнику недвижимости предоставляется 6 месяцев с дня смерти наследодателя. Имущество может передаваться ребенку, который еще не родился на свет. В таких случаях указанный период отсчитывают с дня его появления на свет. Заниматься нотариальным оформлением могут как родители, так и усыновители или законные опекуны.

Если полугодовой срок по каким-либо причинам был пропущен, наследник имеет право на его восстановление в судебном порядке. Но стоит отметить, что такие обращения не всегда имеют успех, ведь суды отталкиваются от множества мошеннических схем вокруг наследования недвижимости.

Оформление права на наследование

Свидетельство о правах наследования недвижимого имущества облагается государственной пошлиной. За получение документа новому владельцу начисляется 0,3% от цены унаследованного дома или квартиры. Но при этом сумма налога не может превышать 100 000 рублей для наследников первой очереди, братьев и сестер. Для остальных категорий оплата составляет 0,6%, но не превышает отметку в 1 миллион рублей.

Расчет и оплата начисленной пошлины осуществляются после оценки жилья. Для ее получения потребуется обратиться в БТИ или же воспользоваться услугами специализированных агентств, выполняющих функции независимого оценщика.

Для оформления свидетельства новому владельцу нужно пройти несколько последовательных этапов - собрать пакет необходимой документации, обратиться за нотариальной помощью заявлением, заказать оценку объекта недвижимости и оплатить пошлину.

При наличии достоверной информации об отсутствии прочих наследниках, которые также могут обратиться за наследованием всего имущества или его части, свидетельство выдается наследнику в течение 6 месяцев или раньше этого срока.

Читайте так же: Отчуждение имущества: кто и как может потерять право собственности?

Документы для продажи унаследованной квартиры

Процесс продажи унаследованного жилья включает в себя регистрацию права собственности в Росреестре. Это позволит покупателю просмотреть статус объекта недвижимости и значительно снизит риски для него.

После завершения оформления права на наследство новый владелец получат возможность продавать его. После получения всех необходимых документов, установки и регистрации нового собственника в выписке Росреестра, продажа жилья проходит по стандартной схеме - с внесением аванса или без него, заключением договора с покупателем и его оформления в Росреестре или многофункциональном центре.

Необходимые документы:

• паспорт продавца и покупателя;
• договор купли-продажи жилья;
• справка о жильцах, зарегистрированных в доме или квартире;
• свидетельство о паре на наследование недвижимого имущества.

Если одной из сторон выступает несовершеннолетний, дополнительно потребуется предъявление официального разрешения от органов опеки и попечительства.

Покупателю должна быть передана техническая документация на приобретаемый объект недвижимости - план, технический паспорт, справка от коммунальных служб об отсутствии задолженности.

Обязанность оплаты пошлины за регистрацию перехода прав собственности возлагается на покупателя. В среднем оформление договора купли-продажи занимает до 7 рабочих дней.

Налог с продажи унаследованной недвижимости

Недвижимое имущество, передаваемое в наследство, не подлежит обложению налогами, поэтому от наследника не требуется специальная декларация жилья или же оплата каких-либо пошлин. Также новый владелец избавлен от необходимости оплаты НДФЛ.

Собственнику потребуется оплатить налог только в том случае, если на унаследованный дом или квартиру переоформляется право собственности. В такой ситуации обязанность по оплате транспортного, земельного и прочих налогов возлагается на нового владельца.

Если же планируется продажа жилья, возникает необходимость оплатить налог с унаследованной недвижимости. Какие именно пошлины требуется уплатить определяет налоговый статус и сроки владения объектом недвижимости.

Налоговый статус

Для всех граждан Российской Федерации размер подоходного налога составляет 13%. Для нерезидентов ставка повышается до 30%. К этой категории относятся граждане других стран и россияне, находившиеся на протяжении 12 месяцев за границей в течение более 183 дней.

Длительность владения

Согласно налоговому законодательства, минимальные сроки владения домом или квартирой, по окончанию которых не насчитывается налог на продажу может варьироваться от 3 до 5 лет.

В каких случаях необходимо владение в течение 3 лет:

• получение права собственности на жилье безвозмездно - то есть в том случае, если недвижимое имущество было получено в наследство или же подарено близким родственником, передано согласно договору пожизненного содержания или получено в результате приватизации с договором социального найма;
• продажа квартиры или дома, который является единственным жильем его собственника, при этой обязательно учитывается наличие совместной собственности супругов;
• продажа недвижимости, являющейся единственным жильем, осуществляется на протяжении 90 дней после приобретения нового дома или квартиры.

Для остальных ситуаций сроки владения имуществом для его безналоговой продажи составляют 5 лет.

Расчет налога и возможность получения налоговых вычетов

В случае сделки с жильем до окончания 3-летнего периода, налог на продажу унаследованной недвижимости составляет 13% от ее цены. При этом нужно учитывать, что длительность владения жильем отсчитывается не с даты регистрации прав собственности на него, а с момента смерти его предыдущего владельца, то есть наследодателя.

Налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов - уменьшения налогооблагаемой базы на сумму вычета. Согласно действующему законодательству вычеты можно получить в том случае, если размер суммы не превышает 1 миллион рублей.

Альтернативный вариант - использование вычета в размере стоимости объекта недвижимости, которое может заменить уменьшение налогооблагаемой базы. Этот вариант возможен в том случае, если у наследника имеются документы о стоимости жилья, оставленные наследодателем, а также он не пользовался такими налоговыми вычетами для имущества, переданного в наследство.

К примеру, мать оставила сыну квартиру, приобретенную за 3 миллиона рублей. При этом у нее сохранились расписка о передаче денежной суммы и непосредственно договор купли-продаже этого жилья. В таком случае во время продажи этой недвижимости сын может подать заявку на получение вычета в размере не 1 миллиона рублей, а 3 миллионов.

Если новый владелец планирует продажу унаследованной квартиры за 4 миллиона рублей, согласно вычету в соответствии со стоимостью объекта недвижимости подоходный налог составит 130 000 рублей. Соответственно, размер налогооблагаемой базы составит не больше 1 миллиона рублей - 4 миллиона минус 3 миллиона рублей. Это очень выгодно для продавца унаследованной квартиры или дома, ведь при вычете 1 миллиона рублей размер налога достигает 130 000 рублей.

Продажа доли в унаследованном жилье

В случае долевого владения недвижимым объектом для продажи своей части дольщик обязан обратиться к остальным собственникам с предложением ее выкупа. Также ему потребуется получение их согласия на проведение сделки с отказом от покупки предлагаемой им доли.

Нарушение условий долевой продажи недвижимости - основание для судебного иска и объявления недействительности проведенной сделки. В случае наследования доли в доме или квартире одним из дольщиков после смерти другого владельца, продолжительность владения отсчитывается не с даты его смерти, а с дня первоначальной регистрации права собственности на долю в недвижимом имуществе.

В случае, если у всех дольщиков возникло желание продать жилье, оптимальным вариантов станет продажа каждой части на основании отдельного договора. Это будет намного выгоднее с учетом налоговых аспектов. В таком случае каждый из дольщиков, являющийся налогоплательщиком, имеет право на получение налогового вычета на 1 миллион рублей.

Важные особенности и правила продажи унаследованного имущества

Для продажи унаследованного дома или квартиры необходимо подготовить последний и актуальный вариант завещания. Это защитит от неприятных споров и разбирательств с дальними родственниками, внезапно объявившимися после смерти наследодателя и предъявляющими претензии на свою часть наследства. Обычно последняя версия завещания хранится у нотариуса, его оформлявшего или же в вещах покойного владельца дома или квартиры.

При отсутствии последней версии завещания другие наследники, появившиеся после смерти владельца жилья, могут оспорить сделку с унаследованным недвижимым объектом в судебном порядке. При этом нужно учитывать, что чаще всего такие судебные разбирательства длятся годами, лишая нового владельца права на полноценное пользование и распоряжение унаследованной квартирой или другим жильем.

Проведение сделки с унаследованным недвижимым имуществом представляет большую опасность для покупателя, чем для продавца. К примеру, при внезапном появлении других наследников, он может остаться как без крупной суммы денег, так и без жилья. Даже если деньги будут взысканы с продавца в судебном порядке, другие наследники также могут подавать претензии на них. Также нельзя исключать вероятность, что продавец уже потратит полученную денежную сумму.

Именно по этой причине перед тем, как приступить к проведению такой сделки, необходимо удостовериться в отсутствии других претендентов на унаследование этого объекта недвижимости. Для этого можно воспользоваться юридической проверкой недвижимых объектов.

Подтверждение отсутствия других наследников, которые могут предъявлять права на дом или квартиры - трудоемкое занятие. Любой претендент на имущество вправе оспорить его передачу в наследство даже после окончания 6-месячного срока, на протяжении которого подается заявление на открытие наследственного дела. В случае оформления свидетельства на наследование имущества до окончания 6 месяцев вероятность развития неприятных разбирательства за него значительно повышается.

По мнению юристов, не существует безопасных сроков для сделок с унаследованными квартирами. Дальние родственники или же те, которые по какой-либо причине не поддерживали близкие отношения, могли просто не знать о смерти наследодателя. Соответственно, для таких наследников 6-месячный период отсчитывается с той минуты, когда они получили сообщение о смерти.

Внебрачные дети после достижения 18-летнего возраста имеют право заявления о нарушении собственных прав при распределении недвижимого имущества наследодателя. В таких ситуациях применяется статус добросовестного приобретателя.