Какие документы нужны, чтобы сдать квартиру

Сдача квартиры в аренду – это один из способов получать доход от своего жилья. Но для этого нужно не только найти надежного арендатора, но и оформить все необходимые документы, чтобы избежать проблем с законом и налогами. Поэтому необходимо знать, какие документы нужны для сдачи квартиры. Дополнительно следует знать разницу между двумя схожими терминами – договор аренды и найма.

Чем договор аренды отличается от договора найма

Большинство людей путает понятия аренды и найма жилой недвижимости. Однако действующее законодательство четко разделяет эти термины. Договор аренды заключается между владельцем и юрлицом (например, фирмой или организацией). Договор найма заключается между физлицами (например, между собственником квартиры и человеком, который хочет в ней жить). Основные отличия между этими договорами на сдачу квартиры заключаются в нескольких моментах:

1. Договор аренды предполагает, что арендатор использует жилье для своей деятельности (например, как офис или склад, а не для проживания). Договор найма предполагает, что наниматель использует жилье исключительно для проживания.
2. Договор аренды может быть заключен на любой срок, а договор найма – не более чем на 5 лет. При этом договор аренды может быть расторгнут по истечении срока или соглашению сторон. А вот расторжение договора найма может произойти исключительно по основаниям, указанным в законе. Например, его можно расторгнуть за неуплату или нарушение правил проживания.
3. Договор аренды необходимо обязательно зарегистрировать в Росреестре, а договор найма – нет. Однако если договор найма подписан на срок более года, то его регистрация необходима для получения налоговых льгот.

Какие необходимы документы для сдачи квартиры

Чтобы сдать квартиру в наем, владельцу жилой недвижимости понадобятся такие документы:

• Паспорта участников сделки. При этом собственник должен иметь гражданство России. Гражданство нанимателя не имеет значения. Однако у иностранных граждан должен быть действующий вид на жительство или регистрация по месту пребывания.
• Документы, которые подтверждают право владения жилой недвижимостью. Это может быть свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, дарения, наследования и т.д. Если собственников несколько, то нужно иметь согласие всех совладельцев на сдачу квартиры в наем. Причем оно должно быть заверено нотариально.
• Грамотно составленный договор между сторонами. Этот документ должен содержать все существенные условия: срок найма, размер и порядок оплаты, права и обязанности сторон, ответственность за нарушение договора и т.д. Договор должен быть подписан обеими сторонами и заверен подписью и печатью нотариуса.

Чтобы доказать, что именно наймодатель является собственником жилья, ему нужно получить выписку из ЕГРН. Этот официальный документ содержит сведения о правах на объект недвижимости, его характеристиках, ограничениях и обременениях. Эту выписку можно получить в любом отделении Росреестра или через интернет-сервис. Потенциальный арендатор не может сам проверить, кому принадлежит квартира, так как для этого ему необходимо иметь кадастровый номер объекта недвижимости, который знает исключительно собственник.

Читайте так же: Квартиры нарасхват: определены 10 самых востребованных ЖК Москвы.

Как сдать квартиру выгодно и без проблем

Разобравшись с документами для сдачи квартиры в аренду, перед собственником жилья возникнет еще один вопрос – как выгоднее сдавать квартиру: самостоятельно или с помощью специализированных сервисов, которые предлагают полный комплекс обслуживания. Подобные сервисы предоставляют ряд услуг. В частности, потенциальный наймодатель, воспользовавшись такими сервисами, может рассчитывать на:

• Консультацию со специалистом, который подскажет, как выгоднее сдавать квартиру, как определить оптимальную цену, какие требования предъявлять к арендаторам и как избежать возможных рисков.
• Подготовку и продвижение объявления о сдаче квартиры на популярных площадках по недвижимости. Эти сервисы гарантируют, что объявление будет видно максимальному количеству потенциальных арендаторов. При этом оно будет соответствовать всем правилам и требованиям данных площадок.
• Обработку входящих звонков и сообщений от заинтересованных лиц, проверку их личных данных и финансовой состоятельности, отсеивании мошенников и ненадежных кандидатов.
• Подготовку проекта договора найма жилого помещения, который будет учитывать все интересы и пожелания собственника, а также соответствовать действующему законодательству Российской Федерации.
• Подготовку чек-листа для описи имущества. Он будет содержать перечень всех вещей, находящихся в квартире, их состояние и стоимость. Чек-лист будет служить гарантией того, что арендатор вернет квартиру в том же виде, в котором он ее получил, и возместит ущерб в случае повреждения имущества.
• Организацию встречи с арендатором, показ квартиры, подписание договора и чек-листа, передачу ключей и оплату первого месяца аренды. Сервисы также могут предоставить услугу по регистрации арендатора по месту пребывания, если этого требует собственник.

Можно выгодно сдавать квартиру и без сторонней помощи. В таком случае стоит:

1. Помнить о налогах. Согласно закону, доход от сдачи квартиры в наем является объектом налогообложения и подлежит уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Владелец может самостоятельно подать налоговую декларацию и уплатить налог до 30 апреля следующего года. Также можно воспользоваться налоговыми льготами, если договор найма зарегистрирован в Росреестре.
2. Следить за состоянием квартиры. Рекомендуется регулярно проверять, как арендатор соблюдает условия договора, не нарушает ли он правила проживания, а также не причиняет ли он вреда имуществу или соседям. Для этого можно договориться о периодических визитах в квартиру. При обнаружении нарушений наймодатель имеет право потребовать от арендатора устранить их или расторгнуть договор найма.
3. Быть готовым к форс-мажорным ситуациям. В жизни может случиться все, что угодно: пожар, затопление, кража, смерть арендатора и т.д. Поэтому нужно быть готовым к любым непредвиденным обстоятельствам и защитить свои интересы. Для этого можно оформить страховку квартиры и имущества, которая покроет убытки в случае стихийных бедствий или противоправных действий. Также можно включить в договор найма специальные пункты, которые регулируют порядок действий в случае форс-мажора (например, право на расторжение договора, обязанность уведомлять друг друга, ответственность за неисполнение обязательств и т.д.).

Резюмируя, стоит еще раз подчеркнуть, что успешная сделка возможна в том случае, если наймодатель точно знает, какие документы для сдачи квартиры нужны. Также важно корректно составить договор найма жилого помещения. При необходимости можно воспользоваться специализированными сервисами, которые помогут подготовить и разместить объявление, обработать звонки и сообщения, проверить арендатора, подписать договор и выполнить целый ряд других действий.