Как снять ипотечное обременение с квартиры: советы и рекомендации

Сегодня приобретение недвижимого жилья в ипотеку по-прежнему считается наиболее востребованным вариантом покупки собственной квартиры. Однако нужно учитывать, что ипотечный кредит касается как финансовых обязательств, так и серьезных ограничений. Пока сумма задолженности полностью не выплачена, недвижимое имущество фактически остается залогом. Следовательно, заемщик не может им полноценно распоряжаться. Снятие обременения возможно только при условии погашения задолженности.

Что такое обременение и зачем его используют банки

Обременение по ипотечному кредиту — это правовое ограничение, накладываемое на недвижимость, приобретенную в кредит. Это означает, что банк, выдавший ипотеку, имеет право требовать возврата долга за счет продажи жилья, если его владелец не сможет выплатить задолженность в указанный срок. Обременение защищает интересы банка и гарантирует ему возврат денег в случае невыполнения обязательств клиентом.
Если заемщик не вернет всю сумму долга, банк может обратиться в суд с иском о взыскании задолженности с залогового имущества. Суд может удовлетворить иск и вынести решение о продаже объекта недвижимости на аукционе. В этом случае заемщик потеряет право собственности на квартиру и получит только разницу между суммой продажи и суммой долга.

При этом следует знать, что заемщик имеет право проживать в квартире до того момента, пока не будет принято судебное решение о ее продаже. Также возможна прописка в приобретенном объекте недвижимости, даже если ипотека не выплачена. Но для этого необходимо получить согласие банка. Это обусловлено тем, что прописка может повлиять на стоимость квартиры и усложнить ее дальнейшую продажу.
До того, как официально снять обременения, владелец квартиры не может:

• выполнять перепланировку;
• проводить любые финансовые операции с квартирой;
• прописать в квартире людей, которые не являются его родственниками.

Что касается аренды, то она возможна только при условии, что владелец получить письменное разрешения от залогодержателя, то есть в данном случае – банка.
Сведения об обременении указываются в Росреестре. Этот государственный орган ведет учет всех прав на недвижимость в России. В Росреестре можно получить выписку из ЕГРН, в которой указаны все сведения о квартире, в том числе об обременении.

Когда существует возможность снять обременение

Снятие обременения возможно только при условии полного погашения задолженности. Причем нужно погасить не только сумму кредита, но и начисленные проценты. При досрочном погашении кредита также появляется возможность досрочно снять обременение. Для этого необходимо обратиться в банк и уточнить условия досрочного погашения. В некоторых случаях банк может взимать комиссию за досрочное погашение или требовать определенный минимальный срок кредитования.
Отдельно стоит рассказать о Сбербанке. Этот банк автоматически снимает обременение. Заемщику не придется ничего делать. В большинстве остальных банковских учреждений России такой опции нет.
Снятие обременения длится около 10 календарных дней. Как только оно будет снято, владелец квартиры получит уведомление об этом.

Как снять обременение

Если нет возможности рассчитывать на автоматическое снятие обременения, заемщик должен выбрать один из двух способов. Снятие обременения возможно:

1. Онлайн на портале Росреестра. Стоит учесть, что такая возможность доступна только если есть КЭП. Для снятия необходимо зайти на портал Росреестра, выбрать категорию «Услуги и сервисы», затем «Подача заявления на государственную регистрацию прав». Далее нужно заполнить анкету, приложить сканы необходимых документов и оплатить госпошлину. Затем следует выбрать пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке» и подписать заявление посредством электронной подписи.
2. Самостоятельно в МФЦ. Этот вариант не пользуется огромной популярностью, учитывая риск потерять немало времени в «живой» очереди. И все-таки чтобы снять обременение, следует найти ближайший МФЦ, предварительно записаться на прием, прийти в назначенное время и предъявить паспорт. В МФЦ следует заполнить бланк заявления на снятие обременения, приложить требуемые документы и оплатить госпошлину. Сотрудник МФЦ проверит документы и примет заявление. Статус заявления можно контролировать на портале МФЦ или по телефону.

Для снятия обременения потребуются следующие документы:

• паспорта или свидетельства о рождении (если собственников не исполнилось 14 лет) владельцев квартиры;
• документ, подтверждающий право собственности;
• копия договора об ипотеке;
• банковская справка, подтверждающая, что задолженность погашена.

Готовность документацию можно проверять на портале МФЦ или по телефону. Чтобы получить требуемую документацию, следует посетить МФЦ с паспортом и квитанцией об оплате госпошлины.

Читайте так же: Инструкция по подаче налоговой декларации при продаже недвижимости с практическими примерами

Как узнать, что обременение действительно снято

Обременение считается снятым через 3-4 недели после того, как собственник жилья подал заявление. Это можно бесплатно сделать на сайте Росреестра или через Госуслуги по запросу «Выписка из ЕГРН».
Если собственник получит отказ, то в большинстве случаев такая ситуация будет означать проблемы с подготовкой документов или предоставление недостоверных данных.

Как продать квартиру с ипотечным обременением

Продажа квартиры с ипотечным обременением требует обязательного согласования с банком. Также следует быть готовым к дополнительным расходам. Продать квартиру можно только после того, как банк даст разрешение на сделку и согласится перевести ипотеку на другого заемщика или принять деньги от продажи в качестве погашения кредита. Для продажи квартиры с ипотечным обременением нужно:

• найти покупателя, который согласен купить квартиру с обременением и имеет достаточную кредитоспособность;
• обратиться в банк и получить согласие на продажу квартиры и перевод ипотеки на покупателя или погашение кредита из суммы продажи;
• подготовить документы для сделки, в том числе договор купли-продажи ипотечной квартиры с обременением, справку о задолженности по кредиту, согласие банка на продажу и перевод ипотеки или погашение кредита;
• провести сделку в присутствии представителя банка, который подтвердит снятие обременения после получения денег от покупателя;
• зарегистрировать сделку в Росреестре и получить новое свидетельство о праве собственности на квартиру без обременения.

Продажа квартиры с ипотечным обременением имеет ряд недостатков, о которых следует знать:

• сложность поиска покупателя, который согласен на такие условия;
• необходимость получить разрешение от банка, который может отказать или выставить невыгодные требования;
• дополнительные расходы на комиссию банка, нотариуса, регистрацию сделки и т.д.;
• риск несвоевременного погашения кредита или снятия обременения, что может привести к судебным спорам или штрафам.

Поэтому эксперты советуют продавать квартиру с ипотечным обременением только в крайнем случае, когда нет других вариантов. В противном случае лучше дождаться погашения кредита и снятия обременения, а затем продать квартиру по более выгодной цене и без рисков.