Как получить налоговый вычет при ипотеке: инструкция

Купить квартиру и вернуть до 650 тысяч рублей? Да, это возможно! Таков максимальный размер суммарной налоговой льготы по основной сумме покупки и уплаченным процентам по кредиту. Главное условие - это исправно платить подоходный налог и зарегистрировать право собственности на недвижимость. В этой статье рассмотрим инструкцию, как получить налоговый вычет по ипотеке. 

Что такое налоговый вычет?

Прежде чем рассказать, какие налоговые вычеты можно получить при ипотеке, рассмотрим само понятие вычета. Налоговый вычет - это возврат уплаченного подоходного налога. В случае с ипотекой налогооблагаемая база может быть до 3 миллионов рублей, если ипотека взята с 2014 года и позднее. С этих денег можно получить до 13% обратно. 

Обратите внимание на то, что на сумму вычета можно уменьшить доход при расчете НДФЛ и таким образом на нем сэкономить, ведь налоговая база уменьшается и сумма к уплате станет меньше, либо появится переплата, которую можно будет либо вернуть, либо оставить на счете в ФНС в счет уплаты налогов будущих периодов. 

Вообще в налоговом кодексе есть  несколько групп вычетов. Если разделить их по целям, то получим: 

• Стандартные вычеты. Вычеты для льготников. 
  
  
• Социальные вычеты. Вычеты для граждан, которые тратят деньги на некоторые цели типа лечение, обучение и проч. 
  
  
• Профессиональные вычеты. Предусмотрены для тех, кто выполняет работы по договорам ГПХ или получают авторское вознаграждение. 
  
  
• Имущественные вычеты. Получают люди, которые покупают недвижимость.
  
  

Любой из вычетов, в том числе и имущественный при ипотеке или рассрочке от застройщика можно получить только если вы являетесь налоговым резидентом Российской Федерации, получаете официальный доход и платите с него проценты. Для каждого из вычетов есть и дополнительные условия.

1. Сумма в 650 тысяч рублей состоит из нескольких частей и предоставляется согласно расходам, а сам порядок предоставления имущественного вычета прописан в Налоговом кодексе РФ. Части имущественного вычета:
   
   
2. При строительстве или приобретении на территории России недвижимости или земельных участков;
   
   
3. На погашение процентов по целевым займам, потраченным на строительство, покупку жилья или земельного участка;
   
   
4. На погашение процентов по кредитам на строительство, покупку жилья или земельного участка. 
   
   

Вы можете получить вычет по всем трем частях одновременно, если, например, купили землю и построили на ней дом в ипотеку. Вернуть деньги по вычету можно только если имеете на руках следующие документы: 

• Бумаги, подтверждающие расходы на покупку имущества. Этот пункт сразу говорит и о том, что если недвижимость получена в дар или наследство, то вычет будет нельзя получить, т. к. формально деньги на недвижимость не были потрачены ;
  
  
• Бумаги, подтверждающие право собственности на жилье. Выяснить какие бумаги потребуются нужно еще при покупке. Например, если была приобретена квартира в новостройке, то хватит и акта приема-передачи жилья. Если же это было долевое строительство, то обязательно договор. Если же было приобретено вторичное жилье, то понадобится выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности.

Также нужно чтобы заявитель был гражданином Российской Федерации и проживал на ее территории не менее полугода в течение года. 

Есть мнение, что декларацию можно подать только до 30 апреля, но это не так. Подать документы для вычета вы можете в любой день в году. Единственное ограничение состоит в том, что вернуть налог можно будет только за три последних года, которые входят в период владения собственностью. Например, если вы купили квартиру в 2016 году, а подать документы на вычет захотите в 2021 году, то сделать это получится только за 2020, 2019, 2018 годы.

Налоговый вычет на проценты по ипотеке

С помощью этой льготы человек может уменьшить налогооблагаемую базу и частично вернуть уплаченный подоходный налог в бюджет. Налоговый вычет за проценты по ипотеке равен 13% от уплаченной суммы, но база не должна быть более 3 миллионов рублей. 

Вычет по ипотеке не связан с основным имущественным вычетом напрямую. Это две разные льготы и они могут быть применены к разным объектам недвижимости, если право вычета возникло после 2014 года. Если же оно возникло ранее, то оба вычета можно получить только по одному объекту недвижимости. 

Максимальная сумма возврата составляет 13% от 3 миллионов рублей или 390 тысяч рублей. Помните про то, что размер выплаты не может быть выше суммы перечисленного подоходного налога. Приведем пример: 

Доход заемщика за 2021 год составил 1 миллион рублей, а процентов по ипотеке за указанный период он выплатил на сумму 1 миллион 200 тысяч рублей. Налогоплательщик имеет право на возврат 13% от 1 миллиона 200 тысяч рублей, но полученного дохода хватит только чтобы вернуть 13% от 1 миллиона рублей (130 тысяч рублей). Сумма, которую он не получил, перейдет на следующий налоговый период.

Подать декларацию на вычет можно уже со следующего после покупки недвижимости года. Например, если квартира в новостройке куплена в ипотеку в ноябре, то уже в январе можно подать документы на вычет. У этого вычета нет срока давности. Если недвижимость все еще строится, то подать на вычет по ипотеке можно после того, как объект будет введен в эксплуатацию, ведь право собственности возникнет только после него. Таким образом, ситуация, когда сначала платятся проценты по ипотеке, а через несколько лет возникает право собственности считается нормальной и никак не мешает получить налоговый вычет при ипотеке.

Когда вычет не предоставляется

В некоторых случаях вычет не может быть применен. Например, если оплата за строительство или покупку жилья или земли была произведена за счет работодателя, из средств материнского капитала или иных бюджетных средств. Вычет не предоставляется и в следующих случаях: 

Сделка купли-продажи недвижимости состоялась с лицом, которое взаимозависимо от покупателя, т. е., например, с близким родственником;

• Отсутствует официальный источник дохода, с которого исправно платятся налоги;
  
  
• Недвижимость приобретена по программе «Военная ипотека» и собственные средства не использовались для покупки;
  
  
• Налоговая декларация уже была подана в текущем налоговом периоде;
  
  
• Не подписан акт приема-передачи квартиры;
  
  
• Лицо уже получает вычет у работодателя, т. е. подоходный налог не удерживается из зарплаты;
  
  
• Имущественный и ипотечный вычеты получены до 2014 года;
  
  
• Недвижимость получена в дар или наследство;
  
  
• Объект недвижимости представляет собой либо участок СНТ, либо апартаменты;
  
  
• Не оформлено право собственности на возведенный дом;
  
  
• Лицо является индивидуальным предпринимателем и работаем по упрощенной или вмененной системе налогообложения. 
  
  

Также нужно помнить, что вычет оформляется в следующем за годом покупки году. Если вы покупаете квартиру в новостройке в 2021 году, то декларацию на вычет нужно подавать не ранее 2022 года.

Реально ли получить 1,3 миллиона рублей на двоих

Квартира, приобретенная в браке, считается совместно нажитым имуществом.  Если недвижимость была приобретена в браке, то оба супруга имеют право получить вычет до 650 тысяч рублей при условии, что жилье было куплено после 1 января 2014 года. Стоит учесть, что это правило работает, даже если имя супруга никак не фигурирует в договоре купли-продажи недвижимости. Однако обычно супруг - это созаемщик, который может получить налоговый вычет по ипотеке даже не по своему статусу, а юридическому праву. 

Получить вычет можно только за календарный год, в котором возникло на него право, а также за последующие годы. Вернуть налог за период, который предшествовал возникновению права собственности, нельзя. Исключение составляет перенос вычета для пенсионеров: они имеют право перенести дату возникновения права на три года назад, если им так будет удобнее. 

В теории получить 1 миллион 300 тысяч можно, но на практике скорее всего нет. Все дело в том, что чтобы за один раз получить весь вычет полностью, стоимость ипотечной недвижимости должна быть более 31 миллиона, а ваш заработок - более 5 миллионов в год. Ставка по ипотеке или рассрочке от застройщика при этом должна находиться на уровне 10% годовых. Согласитесь, что цифры не совсем реальные. 

Реальность, скорее всего, будет следующая. Семья берет квартиру в ипотеку. Заработная плата супруги - 50 тысяч рублей в месяц или 600 тысяч рублей в год. Супруг зарабатывает чуть больше - 65 тысяч рублей в месяц или 780 тысяч рублей в год. Каждый из них может получить вычет в размере 13% от годового заработка, а именно 78 тысяч и 101,4 тысячи соответственно. Итого совместно за год они получат 179,4 тысячи рублей. Подавать на вычет семья может каждый год, пока не накопится лимит в 1,3 миллиона рублей (650 тысяч на каждого). Законодательство никак не регламентирует число лет возмещения вычета. Если доход в семье небольшой, но вычет можно получать хоть 10 или 20 лет. 

Также в законодательстве четко не прописана последовательность вычетов, поэтому вы можете сначала получить вычет на приобретение жилья, а затем - на ипотечный кредит. Также можно получить оба вычета одновременно, если позволяет сумма налогооблагаемого дохода. Также можно получить вычет при покупке одной недвижимости, а возврат с процентов - уже с другой. Лимит по вычеты ограничен уплаченной за год суммой подоходного налога. 

Реально ли получить вычет с двух квартир

Да, более чем реальность. Запросить возврат налога можно в том случае, если с первой квартиры человек не получил часть вычета. Приведем пример. 

Например, заемщик приобрел землю и дом в 2014 году за 1,5 миллиона рублей и оформил вычет. Обратите сразу внимание на то, что база для вычета не максимально возможная. Затем через 4 года он купил квартиру в ипотеку или рассрочку от застройщика за 3 миллиона рублей. Максимальная база для вычета составляет 2 миллиона рублей, а с первой сделки у заемщика оставался шаг в полмиллиона для получения вычета. Поэтому с квартиры он сможет получить еще 65 тысяч рублей имущественного вычета, а также возмещение по процентам по ипотеке в размере до 390 тысяч рублей. 

На возврат может рассчитывать и супруг, если недвижимость находится в долевой собственности и он тоже не получал вычет. Если же супруг полностью использовал свое право на налоговый и имущественный вычеты, то 100% возмещения получает его жена/муж.

Алгоритм получения вычета

Итак, разберемся как получить налоговый вычет за ипотеку. Процесс получения налогового вычета будет состоять из сбора документа, заполнения заявления, подачи бумаг в ФНС, проверки налоговой службой ваших документа и перевода денег. Остановимся на каждом из пунктов поподробнее. 

Документы

Чтобы заявить свои права на налоговый вычет при ипотеке вам потребуются следующие документы: 

1. Паспорт;
2. Декларация 3-НДФЛ;
3. Заявление;
4. Документ, подтверждающий расходы на ипотечный кредит (например, справка);
5. Справка 2-НДФЛ;
6. Документы, подтверждающие права на жилье (договор купли-продажи, платежные документы и т. д.). 

В каждой конкретной ситуации набор документов может быть немного разным, поэтому перед тем, как начать оформлять бумаги, советуем вам запросить точный перечень в налоговой инспекции. 

Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ можно самостоятельно, либо обратиться за помощью к бухгалтеру: за небольшую плату, как правило, любой бухгалтер быстро заполнит декларацию за вас. 

Затем необходимо получить справку 2-НДФЛ, сделать это можно в той же бухгалтерии по месту работы. После займитесь подготовкой документов, подтверждающих права на жилье, а именно:

• свидетельства о регистрации права на землю и/или жилой дом, если ипотека была взята на землю/дом;
  
  
• договор купли-продажи;
  
  
• целевой кредитный договор или договор займа.

Начиная с 2016 года перестали выдавать свидетельства о государственной регистрации права собственности, сегодня его заменяет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Если вы купили недвижимости после 2016 года, то вместо свидетельства подготовьте выписку. 

После займитесь подготовкой копий платежных документов, а именно по приобретению имущества и по уплате процентов. Подойдут банковские выписки и чеки. 

Если недвижимость была куплена в совместную собственность, то нужно подготовить копию свидетельства о браке, письменное соглашение о договоренности супругов о распределении налогового вычета. 

Предоставление документов и получение вычета

После того, как все документы собраны, необходимо обратиться в налоговую инспекцию и передать их. Вы можете это сделать лично, по почте, либо с помощью личного кабинета на сайте налоговой службы. 

ФНС рассматривает заявление и предоставленные документы в течение 3 месяцев и если все в порядке, то еще в течение месяца перечисляет налоговый вычет по ипотеке. Если же что-то будет не так с оформлением документов или с налоговым вычетом в принципе, с вами свяжется представитель ФНС и вы решите, как поступить далее. 

Вычет при обращении к работодателю

Налоговый вычет можно получить и до окончания налогового периода, однако, для этого нужно обратиться к работодателю, а также предварительно оповестив об этом налоговую службу. Для этого будет нужно написать заявление о согласии получать уведомления от ФНС по вычетам, а также подготовить все документы, которые мы перечисляли выше. Затем необходимо передать документы в налоговую а после того, как она одобрить вычет, передать уведомление работодателю. В таком случае он будет обязан выплачивать работнику вычет из суммы НДФЛ до конца года. 

Как получить вычет в упрощенном порядке

Не всегда нужно заполнять и предъявлять декларацию, чтобы получить вычет. Источником информации о заработке лица будут служить данные, полученные налоговыми органами в рамках информационного обмена с банками, работодателем и проч. 

Если у лица есть право на получение имущественного вычета, он получит в личном кабинете предзаполненное заявление на его получение. Лицо может согласиться на вычет, либо отказаться от него. 

Как получить вычет через Госуслуги

Для начала нужно зарегистрироваться на этом сервисе, а затем подтвердить свою учетную запись. Сделать это можно либо с помощью банка-партнера (например, Сбербанк или Тинькофф). Также получить подтверждение можно через МФЦ и прочие центры помощи населению, предъявив паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. 

После вам будет нужно получить у работодателя в бухгалтерии справку по форме 2-НДФЛ. Затем на сайте Госуслуг создать декларацию 3-НДФЛ. Сделать это можно во вкладке «Налоги и финансы», выбрав «Прием налоговых деклараций (расчетов)». Здесь очень удобно заполнять декларацию, т. к. многие данные подгружаются автоматически в форму и вам не придется заполнять все поля. Таким образом, можно избежать ошибок и сэкономить время.

Когда вы заполните декларацию нужно рассчитать сумму налогу, подлежащую возврату. Заявление же придется все равно составлять и отправлять через личный кабинет на сайте ФНС. 

Налоговый вычет при покупке недвижимости пенсионером

Как и когда можно получить налоговый вычет по ипотеке для пенсионеров? Вообще для них налоговое законодательство предусматривает особый порядок вычета. Во-первых, они могут получить вычет не только за год, в котором была покупка недвижимости, но и за три предыдущих года. Подробнее об этом говорится в п. 10 ст. 220 НК РФ. Однако это возможно только в случае, если три предыдущих года человек уже находится на пенсии. Так, например, если пенсионер купил квартиру в 2017 году и тогда же вышел на пенсию, то оформить возврат за 2014, 2015, 2016 года не получится. 

Во-вторых, пенсионеры также могут воспользоваться вычетом, если они пользовались им ранее и не получили максимально возможную сумму.

Что еще важно знать

Важно учитывать следующие вещи при получении налогового вычета:

• Право на вычет будет и в случае, если квартира приобреталась по договору мены с доплатой в виде ипотечного кредита. 
  
  
• Если у недвижимости несколько владельцев, а сама она была куплена до 1 января 2014 года, то размер вычета будет распределяться согласно их долям, а не так, как они предпочтут.
  
  
• При заполнении заявления нужно обязательно указать реквизиты, на которые нужно перечислить вычет. Обязательно распечатайте их заранее. 
  
  
• После подачи документов в ИФНС уточните номер телефона, по которому можно будет уточнить, как идет процесс рассмотрения заявления на вычет.  
  
  
• Если вы платили за квартиру в новостройке или в старом фонде для своей мамы или супруга и по факту она записана на него, то вы не можете претендовать на возврат налогов, хотя и потратили деньги.
  
  
• От ИФНС не получится утаить факта покупки недвижимости у заинтересованных лиц. Выше мы писали о том, что вычет не предоставляется, если сделка была проведена между родственниками. Некоторые заявители все же пытаются получить вычет в этом случае, но налоговая инспекция тщательно проверяет документы и надеяться на то, что она не заметит родства между покупателем и продавцом не стоит. Исключение составляет дальнее родство, например, покупка квартиры у брата мужа или двоюродной тети. Разбираясь с взаимозависимыми людьми не оставляйте без внимания и тот факт, что к ним относятся не только родственники: например, к ним причисляют и гражданских супругов. Иногда все же получается обосновать свое право на вычет, но будут нужны очень весомые доказательства и скорее всего обосновывать придется через суд. »
  
  
• Получить налоговый вычет не получится, если право было полностью реализовано ранее. Некоторые «находчивые» граждане пытаются это сделать, но налоговые органы очень тщательно проверяют документы и право на вычет.

Обязательно помните о том, что остаток вычета переносится на следующие периоды и если у вас будет правовая возможность его получить, то обязательно это сделайте. Подробнее о переносе остатка читайте в п. 9 ст. 220 Налогового Кодекса РФ. 

Кто не получит налоговый вычет в 2021 году

В 2021 году не получат вычет те люди, кто или за которых не перечислял в бюджет налоги, т. е. по сути безработные или скрывающие свои доходы. Также вычет не получат индивидуальные предприниматели на специальных налоговых режимах. 

Сегодня не предусмотрено получение вычета на строительство или покупку жилья, если средства были не покупателя, а его работодателя или из выплат средств бюджетной системы РФ. 

Также следует иметь в виду, что пока что не предусмотрен имущественный вычет в случае, если жилье приобреталось не в свою собственность, а собственность своих детей или других подопечных.