Как объединить две квартиры в одну в 2024 году?

Многих граждан интересует вопрос - можно объединить две квартиры? Да. Это законный способ увеличения жилой площади и количества комнат. Это особенно актуально для многодетных семей. Специалисты подробно объясняют порядок действий при объединении двух квартир в одну. Можно ли объединить две квартиры в одну юридически? Да, это возможно. Если у гражданина есть две соседние объекты, и он хочет их объединить, закон не запрещает это. Существуют различные способы объединения квартир любой площади, включая перепланировку по горизонтали для квартир на одном этаже и по вертикали для жилых помещений, расположенных друг над другом.

Однако это требует не только физического соединения двух квартир, но и юридического оформления этого процесса. Обычно для объединения двух квартир необходимо получить согласие всех собственников квартир, изменить планировку и перепланировку помещений, получить разрешение на строительство или реконструкцию от соответствующих органов. Также нужно учесть структурные особенности дома, чтобы убедиться, что нет несущих стен или других ограничений, которые могли бы помешать объединению.

Существует несколько вариантов домов, в которых можно объединять квартиры. В монолитных домах процесс объединения квартир проще благодаря их прочности, долговечности и улучшенной теплоизоляции и вентиляции. В кирпичных домах также возможно объединение квартир, хотя процесс может быть сложнее, так как несущие стены могут оказаться препятствием. В панельных домах также можно проводить объединение квартир благодаря толщине стен, что позволяет делать проемы без риска для прочности общей конструкции. Далее поговорим о том, как объединить две квартиры в одну?

Проект перепланировки

Как объединить две смежные квартиры? Процесс начинается с заказа проекта, который в последствии должен быть утвержден. Перед тем как сделать заказ проекта перепланировки, надо взять заключение. Такое решение получают в проектном бюро или у компании с соответствующей экспертной службой. После получения соответствующего заключения следует обратиться к проектной фирме. Время разработки проекта колеблется в зависимости от его сложности и составляет до 10 суток. Минимальная цена проекта составляет 25 тыс. руб. За дополнительную плату проектное бюро получает согласование документа с пожарным надзором, архитектурно-планировочной структурой.

Заказывая проект архитектуры у специализированных компаний, вы можете одновременно решить несколько задач:

1. Получить план, учитывающий все нормы государственных органов и специализированных организаций, что всегда помогает успешно получить разрешение на процедуру.
2. Воспользоваться услугой комплексного ремонта, предоставляемой такими компаниями. Такие фирмы зачастую предлагают услуги «под ключ». Оформляя заказ на ремонт и архитектурный план в одном предприятии, можно обеспечить заинтересованность предприятия в конечном результате.
3. Профессионалы занимаются дизайном при разработке архитектурного плана. Вы сможете подобрать дизайн интерьера, определиться со способами перепланировки, выбрать строительные материалы. А также заблаговременно подготовиться к сложным и трудоемким процессам.

Объединять квартиры можно как в построенном доме, так и на этапе его строительства. Однако застройщики редко дают согласие на объединение двух квартир в одну по желанию дольщиков. Дело в том, что разработка проектной документации и получение разрешения на строительство происходит до начала строительства дома.

Горизонтальное объединение двух квартир на этаже

Если нужно объединить две или более смежные квартиры, расположенные на одном этаже, горизонтальное совмещение допускается. Применяются те же нормы, что и к изменениям внутреннего пространства жилья, однако существуют особенности. Процесс объединения объектов через лестничную клетку путем создания приквартирного тамбура труден в плане согласования перепланировки. Этот шаг требует проведения собрания жильцов дома, на котором они принимают решение о передаче в аренду или в собственность части этажного коридора, который является общедомовым имуществом.

Поскольку довольно трудно согласовать объединение квартир через тамбур, лучше рассмотреть другой вариант: объединение жилых помещений через внутреннее пространство. При таком подходе объединение квартир происходит через разделяющую стену, которая может быть несущей или ненесущей. Полностью разрушать несущую стену нельзя, так как это может привести к нарушению прочности и устойчивости капитальных конструкций жилого здания. Разрешается только создание дверного проема, местоположение и параметры которого определяются автором проекта здания, с последующим усилением металлическими конструкциями.

В некоторых старых монолитных домах или зданиях из кирпича стена между квартирами иногда может быть не несущей. Ее можно удалить. Однако подобные работы обязательно требуется предварительно согласовать с Госжилищной инспекцией Москвы. При объединении двух квартир в одну возникает вопрос, как поступить с лишней кухней. Официально превратить ее в жилую комнату нельзя, так как она окажется под кухней соседней квартиры, что противоречит требованиям закона. Решением может стать назначение данного помещения в проектной документации как гардеробной или кабинета, тогда перепланировку одобрят. Объединение квартир, расположенных в разных подъездах, представляет собой особый случай объединения жилых площадей. Этот процесс редко встречается из-за технических ограничений, таких как несущие стены, лифтовые шахты и мусоропроводы, которые могут затруднить расширение пространства. Кроме того, различия в уровнях потолков и полов между квартирами могут потребовать дополнительного выравнивания для достижения гармоничного объединения.

Вертикальный способ

Вертикальная двухэтажная квартира — это жилье, которое создается путем объединения с квартирой сверху или снизу. Этот эксклюзивный способ объединения обладает рядом преимуществ. Он позволяет создавать двухуровневые конструкции, использовать инновационные формы в дизайне, а также устанавливать разные лестницы. Наличие санузлов и ванных комнат на каждом этаже становится признаком роскошного жилья. Планировка такого жилья способствует значительному повышению его престижности. Однако реализация этой идеи чрезвычайно сложна. Получить разрешение на процедуру без профессиональной помощи в разработке архитектурного плана практически невозможно. Также для успешной реализации проекта потребуются профессиональные знания и навыки в области проведения работ, включая подключение коммуникаций, так как системы трубопровода и канализации в одноэтажных и двухэтажных помещениях могут различаться. Поэтому необходимы услуги профессионального ремонта и составление плана.

Гораздо более простые варианты включают горизонтальную перепланировку, при которой можно либо создать свой план, либо подобрать типовой проект. Профессиональные компании предлагают множество способов перепланировки, учитывающих современные направления дизайна. В любом случае компетентная помощь в подготовке архитектурного плана, дизайна помещений и ремонта дает возможность получить разрешение на перепланировку и сэкономить на дальнейших действиях.

Почему нельзя рассчитывать на согласование по уведомлению?

Объединение квартир — это также вид перепланировки. Однако он включает в себя уже две квартиры. Часто имеется мнение о том, что не каждая перепланировка требует официального согласования. Если изменения небольшие, например, когда часть несущей стены сносится или производится проем для двери, то обычно достаточно просто уведомить контролирующие органы. Этот тип процедуры также известен как "по уведомлению" или "по эскизу". Однако на практике ситуация в каждом районе отличается. Поэтому заранее нельзя сказать, будут ли ваши изменения приняты без проекта перепланировки, основываясь только на одном эскизе. Универсального ответа на данный вопрос не существует. Чаще всего изменения не одобряются. Специалисты не хотят возлагать на себя риски, связанные с возможностью разрушения строения. Поэтому они предпочитают перестраховаться несколько раз, чем допустить перепланировку без соответствующего проекта. Многие люди проводят незначительные изменения и не информируют об этом никого. Позднее, через суд, они доказывают, что их действия были законными.

Незначительную перепланировку часто не согласовывают

В ряде городов, например, в Москве, существует упрощенная процедура согласования реконструкций. В связи с большим количеством квартир и жителей в Москве, город ввел специальные правила, позволяющие проводить реконструкцию по эскизу в случае ее незначительности. Возможно, подобные правила применяются и в других городах, однако я не располагаю этой информацией.

При этом в законе не установлены специальные критерии, позволяющие различить крупные изменения от незначительных. Согласно закону, перепланировка подразумевает любые изменения в форме помещения, которые должны быть зафиксированы в техпаспорте. В нем фиксируется все: включая расположение дверей и несущих стен. Можно ли объединить две квартиры в одну? При наличии технического плана.

Читайте так же: Как контролировать процесс капитального ремонта, и можно ли влиять на него? 

Зачем требуется техпаспорт квартиры?

В организации, занимающейся проектированием, вам попросят предоставить технический паспорт квартиры или схему вашего этажа с подробным описанием помещений. В этом документе содержатся все важные характеристики квартиры: данные о каждом помещении, общая площадь недвижимости, количество дополнительных помещений, жилая площадь.

Как заказать технический паспорт при его отсутствии?

Срок действия паспорта не имеет официального регулирования, однако обычно он составляет до трех лет. Если нет нового технического паспорта, необходимо его заказать. При этом можно заказать раздельно поэтажный проект с экспликацией, а не весь паспорт полностью. Для получения необходимых бумаг следует обратиться в региональное БТИ с заявлением на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. В настоящее время нельзя обратиться непосредственно в БТИ, все заявления рассматриваются через местный МФЦ. В ряде региональных БТИ можно отправить им письмо по электронному адресу. В течение двух суток вам ответят и определят время для приема.

Вам потребуются следующие документы:

• Правоустанавливающие бумаги на жилье, такие как свидетельство о праве собственности. Рекомендуется иметь как оригиналы, так и копии.
• Также важно иметь при себе паспорт.
• Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждого жилья также необходимы и выдаются управляющей компанией. Иногда эти документы не требуются, вот почему лучше узнать заранее, нужно ли их предоставлять

Если дом был введен в эксплуатацию после весны 2008 года, технический учет на него уже был выполнен. Это означает, что вы легко можете получить свежую копию плана этажа с подробными указаниями по помещениям без сложностей. Однако, если строение было построено раньше указанной даты, вам придется заказать услугу по созданию дополнительных указаний по помещениям. Стоимость этой услуги будет зависеть от общей площади недвижимого имущества.

Где получить разрешение на перепланировку квартиры?

Заявитель можете подать заявление самостоятельно, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление необходимо подавать в Жилинспекцию. В регионах возможно обращение к жилинспекции, а в случае ее отсутствия — к БТИ. Для этого потребуются: заявление в установленной форме, правоустанавливающие бланки на каждый объект (оригиналы или нотариально заверенные копии), бланки, удостоверяющие личность заявителя, технический паспорт и экспликация на каждое жилище, план перепланировки.

В зависимости от ситуации может понадобиться предоставить следующие документы:

1. Согласие жильцов, если жилье используется по соглашению о социальном найме. Возможно, что вам придется объединять два жилья и снимать их по такому соглашению, либо проводить перепланировку в одном из объектов.
2. Согласие органов, ответственных за охрану культурного и архитектурного наследия, если высотка относится к исторической или архитектурной.
3. Решение общего собрания владельцев квартир в многоквартирном доме и перечень собственников, если перепланировка касается общего имущества. Рассмотрение заявления может занять до месяца.

Стоимость перепланировки, при объединении квартир

Согласно экспертам, конечная цена перепланировки зависит от выбранного способа объединения квартир. Например, услуга по согласованию процесса объединения двух объектов, расположенных на одном этаже, стоит порядка 150 000 руб. При более сложных решениях, таких как вертикальное или комбинированное объединение нескольких помещений, требуется достаточно много средств. Сроки выполнения всех этапов, включая согласование, устанавливаются индивидуально, но обычно занимают не меньше 120 суток. При обращении к профессионалам этот процесс может занять до шести месяцев.

Цена проекта реконструкции и технического вердикта зависит от материала стен здания. Например, владельцам помещений в кирпичных или монолитных строениях потребуется от 60 000 руб. на бумаги и еще порядка 100 тыс. руб. на согласование. Соединение двух соседних однокомнатных домов будет стоить в 200 000 руб., из них около 130 000 руб. будет составлять согласование. Перепланировка в хрущевках выполняется за 250 000 руб. Создание плана и техзаключения о состоянии перекрытий в панельном здании при объединении помещений обойдется в 140 000 руб., еще 100 000 руб. потребуется на согласование.

Могут ли отказать в объединении квартир в одну?

Объединение недвижимости является одним из самых трудоемких вариантов перепланировки, в котором обычно касаются несущих стен. Несущие стены обеспечивают стабильность всего здания, и чем ниже находится квартира, тем меньше возможность получить допуск на изменения в несущей стене из-за увеличения общей нагрузки. Следовательно, более вероятно согласовать соединение домов на высоких этажах. Однако, в реальности бывают ситуации одобрительного согласования даже на втором этаже 20-этажного здания, а также негативные результаты на верхних этажах аналогичных построек.

На принятие решения жилинспекцией, выдающей допуск на перепланировку, могут влиять различные факторы. К примеру, наличие аналогичных или иных перепланировок у соседних жильцов сверху или снизу. Если стены или перекрытия имеют высокую уровень износа, инспекторы также отказывают в утверждении проекта. В сталинских зданиях, к примеру, смежная стена бывает занята вентиляционными отверстиями, которые не следует трогать. Таким образом, окно в такой стене нельзя сделать, а соединение с соседними зданиями могут не одобрить члены собрания. Другая частая ситуация происходит, когда квартиры объединены через кухни, а в стене находится воздуховод для всего подъезда. Ничего невозможно поделать и с этим.

Вот почему при оценке перспектив приобретения соседних квартир необходимо провести детальную и тщательную экспертизу. Успешность объединения двух помещений не стоит ожидать от самостоятельного согласования, поскольку специалисты обращают внимание множество мелочей, о которых не подозревают те, кто не выполнял согласование на рынке недвижимости. При объединении жилых помещений в горизонтальном положении не получится полностью убирать несущую стену, в ней делают проем. Расположение проема определяется проектировщиком или организацией, которая составляет технический вердикт о перепланировке. В вертикально объединенном доме проемы бывают между этажами в плитах перекрытия. Лестница должна быть установлена между лагами, и ее ширина зависит от длины между перекрытиями потолка.

В некоторых случаях можно делать проемы в несущих стенах, при условии их грамотного укрепления с использованием способа алмазной резки. Выбор металлических конструкций зависит от величины проема, материала стен, этажности здания и нагрузки на плиты перекрытия. Эти требования распространяются на объекты в различных подъездах и на начальных этажах высоток.

Также допуск на перепланировку может быть отклонено кредитным учреждением, если квартира приобретена в кредит. В данном случае кредитная компания определяет цену и ликвидность жилья в случае существенных изменений. Если эти факторы ухудшаются, банк имеет полное право отказать в разрешении на перепланировку.

Кто принимает работу?

Как только сделано разрешение, необходимо выполнять требуемые строительные процессы. По завершении данных работ требуется принять и подписать акт о соответствии проекту в 3 экземплярах. Данный акт рассматривает комиссия, куда входят собственники жилья, представители предприятия, выполнявшей строительство, разработчик проекта и специалист жилищной инспекции. Однако сотрудник управляющего предприятия присутствует в комиссии в случае необходимости выполнения работ, которые затрагивают общедомовую собственность.

Внести изменения в ЕГРН

Если выполненные процессы получат одобрение, необходимо сделать новый технический паспорт недвижимости. Для этого требуется представить в БТИ выписки из ЕГРН на объединенные жилья и акт, подтверждающий завершенную перепланировку. Затем новый объект будет внесен в технический учет, и владельцу будет выдан техпаспорт на недвижимое имущество. Этот процесс занимает до двух недель и стоит 4 тыс. р. После оформления тех.паспорта через МФЦ направляется заявление с просьбой объединить лицевые счета двух жилых помещений и зарегистрировать новую квартиру. Срок выполнения этой услуги составляет 15 суток.

Теперь вы знаете, как объединить две соседние квартиры. Надеемся, что статья была полезной.