Как контролировать процесс капитального ремонта, и можно ли влиять на него?

Капитальный ремонт жилых домов – это достаточно масштабные работы, которые так или иначе повлияют на повседневную жизнь и комфорт жильцов. Как минимизировать дискомфорт, и как проконтролировать ход работ, удостовериться в качественном результате? Приведем инструкцию для тех, кто проживает в многоквартирных домах.

Кто принимает решение о проведении капитальных работ?

Решение о таких работах остается за региональными операторами – в данном случае это Фонд, отвечающий за проведение капитального ремонта жилого дома. Специалисты ФКР изучают информацию о состоянии объекта, степени изношенности кровельных материалов, фасадной части, составляют заключение.

В каждом субъекте страны есть своя программа. Чтобы изучить ее, узнать о сроках проведения работ, посетите официальный сайт ФКР. Как правило, ремонт включает в себя работы с кровлей, в подвальных помещениях, восстановление инженерных коммуникаций, фасада и фундамента, модернизацию лифтов.

Например, в столице план капитального ремонта жилых домов расписан до 2044-года, предполагается, что работы затронут примерно 30 тыс. объектов. Процесс находится под контролем столичного департамента. Программы публикуются не позже, чем за 6 месяцев до проведения ремонта. У собственников есть права внести изменения в план.

Можно ли изменить проект капитального ремонта жилого дома и повлиять на процесс?

Да, граждане могут влиять на эти работы еще до того, как они начались. Как только вам стало известно о таких планах, изучите перечень работ на интернет-ресурсе Фонда. На практике жильцы лучше ознакомлены с состоянием своей многоэтажки. Может выясниться, что некоторые работы будут лишними, а другие, наоборот, стоит добавить в список.

Утвердить, что входит в капитальный ремонт жилых домов, можно в ходе общего собрания. Решение лиц-собственников оформляется протоколом, документ передается в управляющую организацию, после этого – в Фонд. Некоторые работы можно перенести на более ранний период. В протоколе указываются контакты граждан, которые приняли решение контролировать ремонт. Сегодня голосование можно провести не только лично, но и в режиме онлайн, на портале «Электронный дом».

Важно: провести собрание, оформить решение рекомендуется в течение трех месяцев после опубликования Фондом информации. Если проигнорировать эту возможность, работы могут начать без вашего согласия.

Кто несет ответственность за капремонт?

Собственники жилья должны вносить оплату за капремонт каждый месяц. Где именно будут аккумулироваться эти взносы, решают собственники в ходе собрания. Их можно перечислять на отдельный банковский счет или непосредственно в ФКР.

Если владельцы квартир перечисляют взносы в ФКР, именно фонд будет отвечать за работы по капитальному ремонту жилых домов, соблюдение сроков, рациональное использование средств. Он сотрудничает с подрядчиками, принимает работы, контролирует их качество.

Если денежные средства находятся на специальном счете, капитальный ремонт жилых домов договора по которому заключаются с гражданами, найм подрядчиков контролируют сами собственники. Они могут организовать работу ТСЖ или передать эту обязанность управляющей организации.

Для чего рекомендуется контролировать капремонт?

Такие работы часто нарушают привычный ритм жизни жильцов. Часто люди жалуются на сильный шум в подъезде, который не прекращается даже вечером. Распространенная ситуация – отсутствие воды по всему стояку или отключение электричества. Ремонтники могут отключить домофон на время работ, в результате в подъезд заходят сомнительные личности, страдает безопасность жильцов. Важно контролировать и период капитального ремонта жилых домов, в противном случае сроки могут затянуться на месяцы или годы.

Подрядчики могут допустить, казалось бы, незначительные недочеты, которые в будущем могут привести к серьезным проблемам. Если мастера не проложат сетку для армирования под штукатурным составом, в один день штукатурка просто осыпется. Если при ремонте мусоропровода не проведут промывку, в нем будет появляться плесень, заведутся тараканы.

По правилам отопительные трубы должны окрашиваться специальным составом (защита от разрыва), однако далеко не все рабочие делают это. Все деревянные элементы в здании должны быть покрыты антипиренами – составами для огнезащиты. Чтобы избежать огрехов, контролируйте работы самостоятельно.

Для этого найдите документацию о проведении ремонта. Вам потребуется проект – это первый документ, который должна разработать подрядная компания. Также у нее имеется договор с Фондом капремонта или управляющей организацией, сметная документация, письменный график проведения работ. Возьмите контакты подрядной организации для возможного предъявления претензии по поводу низкого качества ремонта.

Читайте так же: Что надо знать о замене электросчетчика. Стоимость, сроки, важные моменты

Где можно найти подрядчика?

Жильцы должны знать, с какой подрядной организацией они сотрудничают. Выяснить это можно следующим образом:

• Посетив строительный городок. Ответственное лицо может найти бытовку или вагончик. С согласия собственников объект может размещаться в подвале многоэтажки. В бытовке дежурит прораб, к которому можно напрямую обратиться с претензией или за разъяснениями.
• На информационном стенде, который есть в подъезде дома: там публикуется информация о ремонтных работах. На нем указывается информация и о сроках. Если в вашем доме нет стенда, создайте обращение на сайте «Наш город» (актуально для жителей столицы).
• Если вы позвонили по телефонам, размещенным на стенде, но вам не ответили, найдите актуальные контакты подрядной организации на портале госзакупок. Подрядчиков для ремонтных работ выбирают по результатам аукционов, итоги публикуются в Интернете. Найти их можно в единой информационной системе или на портале оператора торгов.

Особенности контроля ремонтных работ

Для наблюдения за процессом старайтесь постоянно взаимодействовать с прорабом. Лучше наладить контакт в самом начале: тогда сотрудник поймет, что работа находится под контролем, будет относиться к ней ответственно. Рекомендуется, чтобы за ходом работ следил один человек – назначьте ответственное и инициативное лицо из списка жильцов, на практике эту функцию выполняет старший по дому.

Часто прорабы с пониманием относятся к обращениям собственников: они своевременно устраняют недочеты, требуют с рабочих уборки мусора, не проводят шумные работы в недопустимое время. Однако бывают исключения.

Если прораб игнорирует ваши обращения, направьте жалобу в управляющую организацию, ТСЖ или вышеупомянутый фонд. По ФЗ №59, официальный ответ от этих инстанций на обращение вы должны получить в течение 30 дней.

Взаимодействие с муниципальными депутатами

Если ответа от фонда или управляющей компании не поступило, или ответ вас не устроил, следующий этап – привлечение к вопросу муниципального депутата. Найти «слугу народа» можно на сайте совета депутатов, там есть контакты сотрудников, время работы приемных.

Именно муниципальные депутаты охотно принимают обращения от граждан, чаще всего способны решить проблемы на местах. Они помогут повлиять на недобросовестного подрядчика, примут участие в приемке результатов ремонта.

Что вы можете требовать при капитальном ремонте?  

Прежде чем предъявлять требования, найдите документацию об этих работах, ознакомьтесь с графиком их проведения, перечнем и сроками. В перечень допустимых требований входит следующее:

1. Точное соблюдение сроков, указанных в соглашении. Если вы обнаружили, что сроки подходят к концу, а работы не сделаны даже наполовину, не бойтесь поторопить рабочих через прораба.
2. Соблюдение тишины. В каждом регионе действуют свои правила по поводу шума. В Москве нельзя делать ремонт в воскресенье и по праздничным дням, периоды тишины установлены и в будни: с часу до трех дня и с 7 вечера до 9 утра. Несоблюдение законодательства о тишине может обернуться для подрядной компании штрафом до 80 тыс. рублей.
3. Поддержание чистоты. В обязанность рабочих входит вынос строительных отходов (в том числе песка, остатков строительных смесей, отделочных материалов, уборка строительной пыли).
4. Своевременное исправление дефектов. Не всегда работы проводятся на должном уровне. Рабочие должны вовремя заделать дыры, окрасить поверхности, выровнять стены, устранить сколы.
5. Соблюдение графика. Если по плану кровлю нужно отремонтировать к августу, а на дворе уже октябрь, сроки явно нарушены – на такое нарушение нужно подавать жалобу.
6. Прозрачная сметная документация. В смете не должны отображаться работы, которые по факту не были проведены. Наличие дополнительных пунктов напрямую влияет на стоимость капремонта. Также подрядчик может без вашего ведома увеличить высоту потолка, придумать дополнительные светильники, которых на самом деле нет в подъезде. Поэтому внимательно изучайте смету перед ремонтом и в процессе работ.
7. Автономная подача электрической энергии. Некоторые подрядчики используют общедомовой источник, в результате жильцам приходится платить больше.
8. Соблюдение графика отключения горячей воды и электроэнергии. Точное время отключения должно быть прописано в договоре. Если подрядчик соблюдает эти сроки, капитальный ремонт не сильно нарушает комфорт граждан.
9. Закупка строительных смесей и других материалов строго в том количестве, которое указано в смете.

Резюме

Сделаем основные заключения по поводу капремонта и контроля подрядчиков:

• Граждане имеют право контролировать ход работ, делать это рекомендуется, чтобы избежать нарушения сроков, повреждения имущества, своевременного устранения недостатков.
• Для контроля работ заблаговременно найдите документацию на проведение ремонта, наладьте контакты с подрядчиком, приготовьтесь регулярно взаимодействовать с прорабом. Познакомиться с прорабом рекомендуется еще до начала ремонта, чтобы он понял ваш серьезный настрой.
• Если прораб игнорирует ваши замечания, не бойтесь жаловаться. Для начала обратитесь в управляющую организацию, Фонд по капремонту. Если это не помогло, найдите инициативного муниципального депутата. Обратите внимание, что закон предусматривает предельный срок для рассмотрения жалобы – 30 дней. Обращения следует отправлять в письменной форме.
• Помните, что самый лучший контроль качества – это контроль со стороны жильцов, которые заинтересованы в надежном и долговечном результате.

Таким образом, капремонт – это кардинальные работы по ремонту кровельного покрытия, стен, пола, фасадных материалов, которые проводятся в установленные законом сроки. Чтобы результаты таких работ вас устроили, назначьте ответственного жильца, который будет следить за работой подрядчиков.