Главные заблуждения по поводу получения семейной ипотеки

В нашей стране действует много специальных кредитных программ. Одна из самых востребованных — семейная ипотека, появившаяся в 2018 году. Но зачастую банки отказывают желающим получить ее. Происходит это по разным причинам. Одной из самых распространенных является невнимательность потенциальных заемщиков. Они далеко не всегда внимательно читают условия кредитования, касающиеся сроков, подходящих объектов, состава семей и т.д.
Чтобы исключить все разночтения, стоит рассмотреть и развеять основные заблуждения об ипотечных кредитах.

Заблуждение № 1: Можно взять ипотеку на любую сумму

Реальность такова, что для подобных займов установлен лимит. В большинстве субъектов РФ он равен 6 млн. рублей и вдвое больше для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В этой связи наверняка возникнет вопрос: что делать, если недвижимость стоит дороже указанной суммы? Здесь возможны варианты:

• оформление дополнительного кредита на стандартных условиях;
• получение денег в рамках другого льготного предложения.

Еще один нюанс в том, что если заемщик участвует в двух программах, то общая сумма по ним не может быть больше 15 млн. рублей. Правило действует для всех регионов, кроме столицы, МО, Питера и Ленинградской области — в них сумма опять же в 2 раза выше (30 млн. рублей).

ВАЖНО: Согласно действующим правилам, срок кредитования не может превышать 30 лет. При этом нельзя взять в долг меньше 300 тыс. рублей.

Заблуждение № 2: Размер первоначального взноса не имеет значения

Распространенный миф, в который многие почему-то верят. На самом деле по семейной ипотеке первый взнос должен быть равен или превышать 20% рыночной стоимости объекта.
Существуют альтернативные предложения. Например, акции от банков и застройщиков. Но по ним нередко завышается цена жилья. Таким образом финансовые организации покрывают свои риски.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ: Если у заявителя нет денег на первый взнос, можно пустить на это мат. капитал.

В законодательстве прописаны условия предоставления материальной помощи многодетным семьям. Если такая «ячейка общества» берет ипотеку, то может рассчитывать на ее частичное погашение государством. Размер помощи ограничен суммой в 450 тыс. рублей. Но эти деньги не могут выступать в качестве первого взноса.

Заблуждение № 3: Низкая ставка действует лишь часть срока

Льготная ставка сохраняется на протяжении всего срока кредитования. Это закреплено Постановлением Правительства № 339. Согласно этому нормативно-правовому акту по семейной ипотеке процентная ставка не может превышать 6%.
Но это не значит, что все банки будут предлагать деньги именно по такой ставке. Конкуренцию на рынке никто не отменял. В частности, Россельхозбанк выдает займы под 5%, а предложение ВТБ стартует с отметки 4.6%.

ВАЖНО: Особые условия по ипотеке для семей предусмотрены для граждан, проживающих на Дальнем Востоке. Если у родителей ребенок появился на свет после 1.01.2019 года, то они могут получить средства по ставке 5%.

Заблуждение № 4: Ипотеку дают только молодым семьям.

Дают ее всем, при этом недавно вступившие в брак граждане могут получить одобрение далеко не всегда.
Если обобщить все требования кредиторов, то участие в программе могут принимать люди (в том числе те, где воспитанием детей/ребенка занимается один родитель), у которых:

• есть несовершеннолетний ребенок с группой инвалидности;
• первый ребенок появился на свет в период с 1.01.2018 года по 31.12.2023 года;
• как минимум двое детей на момент подписания договора не достигли возраста 18 лет;
• есть усыновленный ребенок (или несколько), который по возрасту подходит под указанные выше требования к родным детям

Лицо, которое оформляет на себя кредит, должно иметь гражданство РФ.
Если заявитель не проходит по каким-то параметрам (например, по уровню доходов), то имеет право привлечь созаемщиков. Ими могут стать любые граждане Российской Федерации.

Заблуждение № 5: В 2023 году программа заканчивается

Еще одно ошибочное мнение. Фактически она действует до 1.07.2024 года. Срок скорректирован и наверняка будет продлеваться еще ни один раз. На это указывают неутешительные данные по рождаемости в стране!

ФАКТ: По семейной ипотеке новые условия действуют для людей, воспитывающих детей с ограниченными физическими возможностями. Они могут подавать заявки до конца 2027 года. Но только если ребенок был признан инвалидом до 31.12.2023 года.

Заблуждение № 6: Заявки рассматривает государство (ЦБ)

Некоторые люди считают, что каждая заявка попадает напрямую в ЦБ РФ, который представляет государство (субсидирующее подобные займы). Логика в этом есть. Но по факту каждый банк изучает КИ потенциальных клиентов, проверяет объекты и принимает решение самостоятельно. В противном случае это противоречило бы принципам ведения коммерческой деятельности.

ВАЖНО: У заемодателей разные критерии к оценке рисков. Поэтому при подаче заявок в разные банки одному и тому же человеку могут одобрить займ и отказать в нем.

Следующий ограничивающий фактор — годовые денежные лимиты для льготного кредитования. Каждая финансовая организация получает определенный объем денежный средств для выдачи займов на льготных условиях. И когда деньги заканчиваются, выдача средств по сниженной ставке прекращается.

Читайте так же: Ипотечный рынок: что происходит сейчас.

Заблуждение № 7: Кредиты для семей не выдают для погашения обычной ипотеки

Нередко граждане не могут выплачивать ипотеку, оформленную по обычной ставке. Тогда они пытаются погасить ее за счет более выгодного продукта, выдаваемого семьям. Сделать это возможно, но только если первый ребенок рожден после 1.01.2018 года.
Также существуют другие ограничения по рефинансированию:

• первым владельцем квадратных метров являлось физ. лицо;
• планируется покупка недвижимости с вторичного рынка;
• заявка подается на рефинансирование кредита, выданного на строительство частного дома.

ФАКТ: Если заявку подают супруги, воспитывающие ребенка-инвалида, никаких ограничений по времени его рождения не предусмотрено!

Также допускается рефинансирование действующей ипотеки, если выдавший ее банк предложит более выгодные условия.

Заблуждение № 8: Подходит только для покупки жилья на вторичном рынке

Концепция программы построена таким образом, чтобы заемщики покупали новую недвижимость. Это вполне логично, так как сроки кредитования зачастую составляют 20-30 лет, а многие объекты недвижимости в стране уже сейчас находятся в плачевном состоянии.
Несмотря на существующие ограничения, семейная ипотека на вторичку выдается достаточно активно. Но для этого объект должен отвечать любому из следующих условий:

• планируется приобретение жилья в готовом доме непосредственно у строительной компании в рамках ДКП (договора купли-продажи);
• для покупки выбран лот непосредственно среди предложений застройщика (не имеет значения, какой статус будет у дома на момент подписания договора — готовый или строящийся);
• заем берется на покупку участка с последующим строительством частного дома (работы будет производить подрядчик в рамках официального договора);
• покупается частный дом на этапе его возведения — сделка осуществляется в рамках ДДУ.

Кроме этого квартиры и дома на вторичном рынке могут приобретать жители Дальневосточного федерального округа. Но не в городах, а только в сельской местности.
Еще одна составляющая концепции ипотечной программы — приобретение квадратных метров только у юридических лиц. Это призвано исключить «серые» схемы, в которых кредитные средства станут объектом наживы. В этом также нет никаких противоречий.

ВАЖНО: Семьям с детьми-инвалидами опять же делается послабление. Они вправе приобретать жилье на вторичном рынке в субъектах, где по тем или иным причинам не строятся новые дома.

Заблуждение № 9: Для одобрения подойдет любой совокупный доход семьи

Это не так. Подобное мнение сформировалось в свете того, что в программе нет пункта об обязательном подтверждении доходов. Но это говорит лишь об отсутствии необходимости собирать справки. По факту никто не запрещает банкам проверять каждого потенциального заемщика. Кредитные организации нередко запрашивают у заявителей сведения о местах работы, должностях и заработках. Далее они нередко связываются с работодателями и проверяют указанные сведения.

При этом все понимают отечественные реалии, где далеко не каждый человек трудоустроен официально. По этой причине допускается замена справок предоставлением на выбор какого-то дополнительного документа. Им может стать:

• заграничный паспорт;
• водительское удостоверение.

Заблуждение № 10: Льготные условия обязан предоставить любой банк РФ

В проект включены определенные банковские организации, утвержденные ЦБ. В настоящее время льготным кредитованием занимается 61 банк.
Вполне вероятно, что количество таких организаций будет меняться. Поэтому перед подачей заявки лучше уточнить, является ли выбранный заемодатель участником проекта.

Заблуждение № 11: Государство позволяет участвовать в программе не более одного раза

Никаких ограничений по числу ипотечных договоров не существует. Но нужно понимать, что банк вряд ли согласится предоставить средства, если у заявителя имеются долги по предыдущим продуктам.
Если семья смогла закрыть один займ, сохранила платежеспособность и обратилась за деньгами еще раз, то наверняка получит положительное решение. Но нужно смотреть, чтобы заемщик отвечал всем требованиям. В семейной ипотеке 2023 года новые условия не добавлялись, но они вполне могут появиться в будущем.

Заблуждение № 12: В рамках программы нельзя приобрести жилье по договору уступки прав

Все не совсем так. В рамках программы допускается использование заемного капитала для приобретения «квадратных метров» по договору цессии (уступки прав требования по ДДУ). Но только если квартира расположена в многоквартирном доме на этапе его возведения.
Также с помощью ипотеки разрешается покупка незаконченного частного дома. Но только если он возводится в рамках какого-то проекта. Например, является частью коттеджного поселка или малоэтажного жилого комплекса.

ВАЖНО: В обоих случаях первоначально сделка должна быть заключена с юр. лицом. При этом договор цессии может быть подписан с ИП или физ. лицом.

Резюме

Гос. программа действительно позволяет приобрести жилье на льготных условиях. Но прежде чем подавать заявки, следует хорошо изучить все требования к заемщикам, положения по объектам недвижимости и срокам.
Многие нюансы не прописаны официально, поэтому их следует запомнить. Например, семейная ипотека без первого взноса не выдается. Но есть совместные предложения банков и застройщиков, позволяющие оформлять займы без внесения первоначального капитала. Также можно приобрести недвижимость на вторичном рынке, если знать исключения из правил.
Если подходить к получению кредита грамотно, можно рассчитывать на хорошую экономию.