Упадут ли цены на недвижимость? Что будет с ценами на жилье в 2022 году

Планируете купить квартиру и не знаете, когда это сделать? Прогноз Центробанка обнадеживает: пик роста цен на недвижимость в России, а в частности в Москве, позади. Рынок сегодня перегрет, а покупательская способность падает, поэтому можно ожидать и отката цен. Однако что же будет на самом деле? Эта статья для тех, кто хочет приобрести квартиру и понять, стоит ли это делать в зависимости от цен на недвижимость в 2022 году. 

Общая ситуация на рынке

Эльвира Набиуллина, глава Банка России, при вопросе о том, упадут ли цены на недвижимость в 2022 году, постаралась отговорить россиян от поспешных решений . Она предупредила о нестабильности в строительном и банковском секторах. Ставки по ипотеке стремительно растут, стройматериалов на рынке не так много: лучше понаблюдать, а также подойди к оценке ситуации максимально трезво. Ее вердикт следующий: цены падать на недвижимость пока не будут. 

Сейчас на рынке московского жилья наблюдается стагнация на фоне сокращения льгот и лимитов по ним с 12 до 3 миллионов рублей. В августе 2021 г. продажи новостроек в Москве упали на 30%, а в сентябре — еще на 5%. 

Рассмотрим предпосылки к такой картине получше. 2021 год был богат на события. Так, только ключевая ставка поднималась целых семь раз за год, а одна, в свою очередь, влияет на размер ипотечных ставок. Также были изменены условия льготных ипотечных программ. 

Свой лепту внесла и пандемия: из-за неблагоприятной экономической ситуации выросла закредитованность населения, а его покупательская способность упала на фоне быстро растущей инфляции. 

Стоимость квартир в новостройках в пределах ее старых границ за 2021 год увеличилась на 26% и составила около 310 тысяч рублей за 1 кв. м. В новой Москве квадратный метр первичного жилья подорожал на 18% до 195 тысяч рублей. Такого спроса и такого роста цен не было с начала 2000-х. Рассмотрим подробнее факторы, влияющие на цены на недвижимость в 2022 году.

1. Ажиотаж на рынке недвижимости. Рынок был перегрет с конца 2020 года из-за льготной ипотеки. Люди поспешили приобрести квартиру на выгодных условиях, а их продлевали уже два раза: в ноябре 2020 г. и в июле 2021 г. Ипотека заметно подорожала: в некоторых банках ее рост за 2021 г. составил 2%. 
   
   
2. Рекордные темпы строительства. 2021 год стал рекордсменом по темпам строительства, что немного сдерживало рост цен на жилье. В 2021 году выросло число разрешений на строительство почти в 2 раза. Объемы ввода жилья в эксплуатацию выросли и продолжают расти на фоне указа президента России по наращиванию объемов жилого фонда. 
   
   
3. Повышение ключевой ставки. В декабре 2021 г. Банк России седьмой раз за год поднял ключевую ставку и сегодня она составляет 8,5%. Ключевая ставка напрямую влияет на недвижимость, т. к. от нее зависят условия ипотечного кредитования. Также ключевая ставка влияет на стоимость квартир в новостройках, особенно, если проект еще на стадии планирования или котлована. 
   
   
4. Трудности у застройщиков. На фоне пандемии произошел отток иностранной рабочей силы, а цены на стройматериалы повысились. Все это добавило издержек и проблем застройщикам. Поддерживают сферу строительства только льготные ипотечные программы, которые стимулируют граждан покупать квартиры в новостройках. 
   
   
5. Уход инвесторов с рынка. Инвесторы идут туда, где меньше рисков и выше доходность. К сожалению, ни тем ни другим сегодня рынок недвижимости не может похвастаться. Так, например, доходность от инвестиций в недвижимость упала с 7-10% до 2-5% в год. Все дело в том, что цена квадратного метра выросла, а стоимость аренды осталась прежней. Привычная стратегия инвестирования «купи дешевле - сдай или продай дороже» перестала работать. 
   
   
6. Психологический фактор. В условия коронавируса, закредитованности и банкротства физических лиц сохранять спокойствие трудно. Те, кто хотел продать, бегут продавать, причем по невысокой стоимости. Те, кто хочет купить, рады любому более-менее приличному предложению. 

Вывод здесь следующий: предложений на рынке будет еще больше, ведь продавать будут все, кто задумывался над этим ранее и боится, что потом квартиры обесценятся. Однако панике поддаваться не стоит, ведь рынок недвижимости цикличен: раз есть рост, то будет и снижение цен.

Динамика роста цен на первичную недвижимость на начало 2022 года

Перед прогнозом цен на новостройки в Москве в 2022 году проведем небольшую аналитику. На начало этого года средняя цена квадратного метра первичной недвижимости в Москве составляет 307 тысяч рублей. Самая высокая цена квадратного метра прослеживается в сегменте квартир с 3 и более комнатами: она составляет 310-320 тысяч рублей за квадратный метр. Самыми «недорогими» остаются двухкомнатные квартиры в новостройках: их цена составляет около 301 тысяч рублей за квадратный метр. 

Всю вторую половину 2021 года в сегменте нового жилья прослеживался бурный рост: так, в июле, августе и сентябре цена на новостройки повышалась на 6% ежемесячно. Однако уже к декабрю ситуация изменилась: цены упали на 1%, а в январе 2022 года падение составило еще 2% от текущей цены. Однако такое затишье временное: цены на новостройки в 2022 году незначительно, но будут расти. 

Рассмотрим удорожание цен в некоторых новостройках Москвы, возводимых в период 2020-2022 гг. Например, квадратный метр в ЖК «Зорге 9», расположенном в Северном административном округе,  подорожал на 84% по сравнению с ценой на стадии котлована. Сегодня стоимость одного квадратного метра в нем составляет 372 тысячи рублей против 203 тысяч рублей на начальном этапе строительства. 

Удорожание в ЖК «City Bay (Сити Бэй)», расположенном в Северо-Западном административном округе составила 79%: 178 тысяч рублей против 320 тысяч рублей за один квадратный метр. 

Удорожание в ЖК «Павелецкая сити», расположенном в Южном административном округе, составило 74%: 295 тысяч рублей против 519 тысяч рублей за один квадратный метр. 

Конечно есть много других жилых комплексов, удорожание стоимости квадратного метра в которых не такое большое, однако, общие тенденции рынка вполне ясны. 

Чего ожидать в 2022 году

В 2022 году будут как факторы, которые толкают цены вверх, так и факторы, сдерживающие их рост. Продолжать толкать цены вверх будет и рассмотренный ранее дефицит рабочей силы, и рост цен на стройматериалы, и действие льготных программ.

Факторами, которые будут сдерживать цены на жилье в Москве и Московской области станут возможное окончание льготной ипотеки, а также некоторые снижение спроса на фоне пресыщения рынка. Также стоит обратить внимание на рост ключевой ставки: возможно она будет продолжать расти из-за высоких темпов инфляции. При этом предложение на рынке только увеличивается и чем объемнее оно будет, тем меньший рост цен мы будем наблюдать. 

Скорее всего застройщики в 2022 году будут держать цены в разумных пределах, поэтому ждать, что они очень возрастут не стоит. Некоторое снижение будет на вторичном рынке, а именно в сегменте старого фонда, т. к. его в отличие от новостроек государство никак не поддерживает. 

Студии и однокомнатные квартиры в Москве и Московской области точно не подешевеют, т. к. в этом сегменте в принципе цены никогда сильно не падают. 

Не стоит поддаваться панике и принимать бездумные решения. Рынок недвижимости цикличен и раз в несколько лет происходят такие повышения цен, а затем они снижаются. Буквально несколько лет назад, в 2014 году, стоимость квадратного метра упала на 35%. Тем не менее уже сегодня мы наблюдаем новый пик роста цен на недвижимость. Конечно, отката в 35% ожидать не стоит, но в долгосрочной перспективе рынок ждет стабилизация. Стоимость квартир в новостройках в обозримом будущем может снизиться, например, за счет скидок застройщиков, а не за счет снижения качества построек. Застройщики за последний год накопили значительную финансовую подушку безопасности, поэтому имеют возможность удерживать цены примерно на текущем уровне даже в условиях сокращения спроса. 

Более того, работа по эскроу-счетам снижает зависимость застройщиков от колебаний спроса. Сюрпризы могут быть на вторичном рынке, однако, исключительно в виде обвала цен на старый фонд в престижных районах Москвы, т. е. там, где собственники изначально переоценили стоимость квадратного метра, что типично для ценообразования в этом сегменте рынка. Такая ситуация, скорее всего, будет краткосрочной, т. к. все же мы живем в мире с высокой инфляцией. 

Прочие тенденции рынка недвижимости Москвы

Мы определились с тем, что будет с ценами на жилье в 2022 году: они будут расти. Однако давайте посмотрим на долгосрочную перспективу и другие сопутствующие росту цен тенденции рынка недвижимости: 

• Мельчание квартир. Новостройки, которые сегодня находятся в стадии проекта, будут с более мелкими квартирами. Уже сейчас можно видеть, что средняя площадь квартиры уменьшилась на 6 квадратных метров или на 11%. Аналитики связывают эту тенденцию со снижением покупательской способности. По их оценке медианный бюджет для сделки в Москве - 17 миллионов рублей, а в новой Москве - 8 миллионов рублей. Самыми востребованными остаются квартиры площадью в 35-45 квадратных метров, стоящие 9-12 миллионов рублей. Такую политику заняли многие застройщики, чтобы дополнительно стимулировать спрос, снижая конечную стоимость квартиры в новостройке и делая ее более комфортной для покупателя.
• Перманентный рост в течение 2 следующих лет.  Практически все эксперты уверены в том, что цены на жилье в Москве и Московской области в 2022-2023 гг. будут умеренно, но расти. Прогноз цен на недвижимость в 2022 году следующей: квадратный метр скорее всего подорожает на 2-5%. 
• Рост учетной ставки. Этот важный фактор нельзя игнорировать. Ставка Центробанка влияет и на ипотечную ставку, и на стоимость квадратного метра в квартире в новостройках, и даже на цену строительных и отделочных материалов. Скорее всего ставка вырастет в пределах инфляции при условии, что на рынке не будет шоковых ситуаций. 
  
  

Если говорить о Московском регионе в целом, то более 65% всех сделок с новостройками проходят с использованием ипотеки. Поэтому все участники рынка следят за ключевой ставкой и прочими действиями Центробанка. Рост ставки может существенно повлиять на спрос, а спрос - на предложение. 

После изменения условий льготной ипотеки почти все застройщики Москвы запустили собственные программы продажи жилья в рассрочку под всего 5-7% годовых, т. е. сделали некоторое подобие льготной программы приобретения жилья. Льготы были, есть и будут оставаться для застройщиков основным двигателем продаж. 

Итак, если вы планируете купить квартиру в этом или следующем году, то стоит подойти к выбору вдумчиво: на рынке будет много предложений от застройщиков, которые точно придутся вам по душе. Некоторые компании уже запустили скидки и акции, привлекая внимание покупателей.