Как выбрать квартиру в новостройке? Лайфхаки и советы!

Покупка квартиры – ответственный процесс, к которому следует подходить тщательно. Разные специалисты дают рекомендации по тому, как и что нужно делать, чтобы безопасно купить жилье, как проверить недвижимость, на что обратить внимание. Далее будут рассмотрены самые популярные вопросы при покупке квартиры в новостройке.

Сегодня большим спросом пользуются квартиры в новых зданиях, и тому есть масса причин. Одна из них проста: новое – это всегда новое. Если вы правильно выбрали квартиру, то она прослужит вам многие годы и будет прочной крепостью всем членам семьи. К тому же, новостройка – это «чистый лист», не имеющий истории.

С помощью новейших материалов строители строят энергоэффективные высотки с периодом службы до века и более, они устойчивы к воздействию внешних факторов. В отличие от стандартных панельных высотных зданий, приобретение квартиры в новом комплексе обойдется значительно дороже. У каждого покупателя имеются предпочтения, для кого-то важным показателем выбора будет стоимость, а, для кого-то – предложение строительной компании о ремонте или беспроцентная рассрочка. Поэтому общие рекомендации при покупке недвижимости обычно сводятся к тому, чтобы обезопасить покупку. Чтобы в будущем не разочароваться в выбранном объекте, следует рассматривать его как инвестицию денег. Жилье нужно рассматривать как инвестиционный актив в плане перепродажи, с целью аренды.

В чем преимущества и недостатки разных зданий 

Если вас интересует покупка квартиры в новостройке, тогда обратите внимание на комфорт проживания, на это влияет конструкция здания, теплозащита, качество шумоизоляции, надежность и прочность. Все это влияет на срок службы высотки.

Распространены следующие типы строений:

• панельные;
• монолитные и смешанного типа, когда нижняя сторона новостройки – монолит, а верхние этажи делаются из легкого кирпича;
• кирпичные сооружения сегодня редкие из-за трудной технологии строительства и больших сроков возведения – этими факторами объясняется высокая цена жилья.

Панельные дома строятся из стандартных железобетонных панелей на предприятиях и после устанавливаются в требуемом месте способом индустриальной типовой застройки. Строятся такие новостройки в короткий срок – обычно 1,5 года. Монолитные здания считаются мощными и долговечными, практически всегда возводятся по индивидуальным проектам на массивных ЖБИ фундаментах. Такие дома служат веками.

Кирпичные строения довольно редки, но привлекают покупателей. А все потому, что они долговечные, теплые и строятся из безопасных материалов. Даже известные небоскребы Нью- Йорка построены из кирпича. Считается, что в панельных зданиях холоднее, чем в других, там шумно, может проникнуть холодный ветер в межпанельные стыки, если те не только некачественно изолированы, но и периодически требуют дополнительной обработки. Все это верно, но не во всех случаях.

Тепло- и звукозащищенность новостроек зависит не только от честности строительной фирмы и качества материалов, но и от серии здания. Как правило, грамотно построенные современные дома не имеют или почти не имеют недостатков. Добротный, грамотно построенный панельный дом теплее и комфортнее непрофессионально возведенного монолита. Но существуют и другие проблемы – много несущих конструкций в панельном здании, что мешает обширной перепланировке.

Монолитные строения считаются теплыми, надежными и хорошо защищенными от посторонних шумов и холодов. Но здесь актуально качество строительства и человеческий фактор. Часто строительством занимаются неквалифицированные сотрудники, допускающие массу ошибок. Поэтому объект нужно проверить лично. И еще важно качество материала. Если использовались современные материалы, то дом обязательно будет теплым, и не шумным. Монолит – хорошее решение. 

Кирпичные новостройки самые комфортные, в них нешумно, тепло и уютно. Но с перепланировками проблематично, конструкция состоит из множества несущих элементов, которые невозможно снести или изменить.

Выбираем район

Что знать при покупке квартиры в новостройке? При выборе ориентируются на район. Состоятельные граждане предпочитают квартиры на первых линиях в центре города. А все потому, что в таких местах уже развитая инфраструктура, и транспортная доступность развита.

Если же есть желание сменить район, не всегда лучше выбирать дом ближе к работе. Близость объекта к метро важна. Бывает, что обещания строительных компаний не оправдываются: 5 минут до метро, о которых заявляет строитель, может вовсе не означать «5 минут пешком». Если компания не сообщает про пешую доступность до станции метрополитена — скорее всего, до него нужно будет ездить на авто. Самый короткий маршрут до метро часто бывает не самым удобным — вряд ли кто-то захочет ходить по темному пустырю или искать тропинку среди ограждений.

То же касается автодоступности: не все строители отмечают, что доезжать от нового здания до центра получится оперативно при условии, если на дорогах не будет заторов. Еще одна возможная проблема - неудачные выезды для транспортных средств или отсутствие удобных путей. Если ЖК расположен далеко от основных трасс, это должно поставить под сомнение покупку квартиры. Если к дому ведет одна трасса, то пробки станут незаменимой составляющей поездок. Узнать транспортную доступность можно при помощи дистанционных карт: они покажут маршрут от будущего здания до метро и загруженность трасс.

Инфраструктура

В инструкции по покупке квартиры в новостройке обязательно включается исследование инфраструктуры. В современных зданиях первые этажи редко бывают жилыми. В ряде проектов инфраструктура известна еще до завершения строительства. Но в большинстве новых зданий она развивается со временем. Обычно первыми начинают свою деятельность строительные и продуктовые магазины, разные пункты выдачи товара, а, например, кафе может быть вообще не открыто.

В пешей доступности от здания должны быть супермаркеты, аптеки и больница, для семейных лиц важны детсад и школа. Будет плюсом наличие почты, банка, фитнес-клуба, бассейна, салона красоты. Информацию об этом можно уточнить в сети.

Отдельная тема — образовательные заведения. Школы и детсады есть не во всех ЖК, к тому же, не всегда такие объекты возводятся одновременно с жилыми зданиями. Еще в них может не быть достаточно мест для всех желающих. После покупки выяснится, что ребенка нужно будет отвозить на занятия далеко от дома.

Еще учитывают экологическую ситуацию, близость парков и прочих зеленых зон. Парки смотрят на картах, а об экологической обстановке можно узнать в интернете. На последний показатель влияет плотность населения, загруженность магистралей, наличие вредных цехов, электростанции и котельных, шумовое воздействие аэропортов, площадь зеленых насаждений и наличие водоемов.

Как выбрать застройщика

Какие квартиры выбрать в новостройке? Начнем с того, что обращаться нужно к строительным компаниям с хорошей репутацией. Крупные девелоперские предприятия уже имеют большой опыт и положительную репутацию. В последнее время на столичном рынке стали предлагать свои услуги региональные фирмы, у которых тоже богатый опыт. Проверить бумаги можно на сайте фирмы — обязательно должен быть устав предприятия, свидетельство о регистрации, документ о постановке на налоговый учет и пр.

Выписку из ЕГРЮЛ можно получить через официальный сайт ФНС, там же есть информация о времени основания организации. Если собранные данные отличаются от рекламы — это повод опасаться. Например, фирма может работать под популярной маркой или схожим названием, но при этом не иметь ничего с известным застройщиком. Или, напротив, на портале указана строительная фирма А, а в рекламе — застройщик Б. Путаницу можно разрешить, если попросить документы у одной из данных организаций.

Изучите историю строителя. Информацию о проблемных сооружениях, изменении времени завершения строительства и конфликтах с дольщиками можно отыскать в интернете, там же имеются рекомендации об уже сданных в эксплуатацию комплексах. Учтите, что слишком хорошие отзывы могут быть заказанными, а совсем плохие — заказными конкурентными фирмами. Но в целом понять качество работы застройщика можно. Так, можно сравнить уже возведенные новостройки и картинки-рендеры. Полного совпадения не может быть, но и существенных отличий быть не должно.

Особенности квартир с отделкой и без

При выборе значение имеет ремонт. В зависимости от того, какое жилье требуется - с отделкой или без, это влияет на стоимость, а также на то количество процессов, которые обнаружатся после покупки. Сейчас на рынке есть большой выбор квартир с различной отделкой, и каждый обладает определенными плюсами.

Отделки домов бывают такими:

• без ремонта;
• черновая;
• предчистовая;
• чистовая;
• под «ключ».

Покупатели часто останавливают выбор на жилье без отделки. Внешне это «бетонная коробка» с окнами и входной дверью. Сразу же заселяться в такое жилье невозможно, но стоимость значительно ниже, чем объектов с готовым ремонтом. Если нет желания проводить ремонт, то можно остановить выбор на недвижимости с черновой отделкой. Там уже выравнены стены, полы, проведены некоторые коммуникации, поставлены счетчики водоснабжения.

Объекты с предчистовой отделкой полностью готовы к финишным процессам. В них имеется санузел, проведена электропроводка, стоят розетки и выключатели. Если нужно быстро заселяться в квартиру и нет желания проводить отделку, тогда чистовая отделка или услуга «под ключ» будут лучшим решением. В новостройках есть выбор между разными стилями отделки.

Выбираем этаж

В высотных зданиях на нижних этажах шумно, а на оживленных трассах еще и пыльно, присутствуют выхлопные газы от авто. Вот почему, несмотря на минимальную зависимость от лифтов, они не так распространены. Цены на квартиры 1 и 2 этажей ниже, чем других этажей.

Больше всего покупают жилье с 3 до 7 этажа. Все потому, что там минимальная шумность, туда не доходит пыль, дым и разные запахи с улицы. Все, что выше, может доставлять неудобства, если лифт не работает, и существует опасность при возгорании. Дым, как известно, устремляется вверх, а спускаться вниз далеко. Но тишина, прекрасные пейзажи с окон и чистый воздух – это получают покупатели квартир на высоких этажах.

Проверка квартиры в новостройке

Без проверки застройщика не обойтись. Именно от его честного исполнения обязательств зависят сроки сдачи здания и качество. Поэтому будет не лишним ознакомиться с отзывами о деятельности строителя в сети. Всю необходимую информацию можно найти на официальном сайте компании, так есть уже реализованные проекты. Если среди них бывают готовые, можно отправиться туда и оценить качество строительства. Осмотреть жилье в  новостройке получается не всегда — только если здание уже построено. Документы нужно тщательно проверить. У застройщика должны быть такие документы:

• разрешение на строительство;
• проектная декларация (меняется ежемесячно);
• разрешение на ввод в пользование (для готовых сооружений).

Документы можно найти на портале наш.дом.рф в ЕИСЖС. Оригиналы должны быть у строителя.

Особенности планировки квартир

Планировка в зданиях новой постройки отличается не только площадью и числом комнат. Особенности современной недвижимости:

• наличие студий — в основном, это компактная недвижимость без раздельной кухни и с одним окном. Есть в продаже просторные студии, с несколькими окнами и гардеробной;
• европейского формата — варианты с объединенной кухней и залой и раздельными спальными комнатами;
• объекты с просторными спальнями, ванными комнатами, окнами там, террасами, др.

Просторная квартира не всегда является гарантией удобства для жильцов — в погоне за неповторимостью некоторые строительные компании проектируют помещения, которые не относятся к эргономичным.

Вот примеры неудобных планировок:

• неправильная геометрия комнат и жилья. Скошенные либо кругловатые стены, острые и тупые углы затруднят эксплуатацию жилья. Мебель нужно изготавливать на заказ, а место рядом с кругловатыми стенами с окнами обычно не используется;
• длинные вытянутые комнаты. В них бывает мало естественного света. Расставить в узком пространстве мебель так, чтобы было комфортно, проблематично;
• неудобные коридоры. Кривой коридор, где невозможно расположить шкаф, часто распространен в современных квартирах. Коридоры занимают значительную часть площади дома, а если их невозможно функционально задействовать — это переплата за дополнительные квадратные метры. 

Также значение имеет освещенность (в квартирах на начальных этажах темновато, особенно если проникновению света мешают деревья), от числа окон и от того, на какую сторону света они смотрят. Самое лучшее решение — окна на юго-запад, в таком доме светло большую часть суток. Окно в спальной, смотрящее на восток, летом приводит к раннему проникновению солнца в комнату. Лучше всего, когда спальные комнаты расположены на северной стороне, в эти комнаты попадает мало света. К минусам верхних этажей, кроме завышенной стоимости, относят возможные проблемы с лифтом и не всегда оправдываются ожидания о красивейших видах на город — по соседству могут построить новый дом, который закроет все красоты.

Заключение

Для подбора жилья следует:

1. Определиться с тем, какая недвижимость нужна. В зданиях новой постройки можно сэкономить, и даже заработать на увеличении цены квадратного метра — но существует вероятность того, что дом будет не достроен. На вторичном рынке большее предложение, но необходимо осторожно подбирать недвижимость и внимательно проверять владельца.
2. Выбрать основные параметры жилья. Это - методика строительства (кирпич, монолит или панель), этажность, предпочтительная планировка. Важно выбрать подходящий тип  ремонта — если нужно быстрее заехать в дом или, например, включить стоимость отделки в ипотечный кредит, это обязательно.
3. Проверить недвижимость и продавца. Внимательно проверяют все документы квартиры, для этого бумаги предоставляет застройщик. Будет не лишним осмотреть жилье, только так выявляются дефекты.

Рекомендации, которые приведены выше — это подробный, перечень вопросов, которые помогут вам при покупке квартиры.