Безопасность в новостройках

Покупатели жилья в новостройках сегодня очень требовательно относятся к безопасности квартир. Каждый современный застройщик предлагает не только красивые функциональные квартиры и развитую инфраструктуру рядом, но и защищенность будущих жильцов. 

Как правило, все, что связано с безопасностью  (видеонаблюдение, консьерж, пропускная система) закладывается еще на этапе планирования строительства дома. Однако как убедиться, что новостройка действительно отвечает современным требованиям безопасной городской среды? В этой статье мы обсудим уровень безопасности в новостройках, а также поделимся мнениями экспертов рынка недвижимости. 

На что обратить внимание в первую очередь при покупке квартиры с точки зрения безопасности? 

В первую очередь, следует признать, что требования к безопасности различаются в зависимости от класса новостройки и ее размеров. Если новостройка относится к классу «комфорт» или «эконом», то конечно, она не сможет конкурировать по параметрам безопасности с домом класса «бизнес» или еще выше. Именно элитное жилье характеризуется высоким уровнем безопасности, что совершенно объяснимо. На таких объектах используется система контроля на нескольких уровнях, которая помогает охранять периметр дома, вход в подъезд и в саму квартиру. Такая система помогает свести проникновение нежелательных гостей к нулю. 

В домах «комфорт»-класса уровней контроля за безопасностью несколько меньше. Отлично, если в таком доме будет консьерж и видеодомофон. «Эконом»-класс, скорее всего, будет отличаться только усиленными дверями и домофоном, возможно, иногда видеокамерами. 

Жители домов «бизнес»-класса становятся все более и более притязательны. Так, Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development, отмечает, что спрос на современные технологии по типу «Умного дома» вырос на целых 44% за последние пару лет. Более трети покупателей квартир в сегменте «бизнес» выделяют интеллектуальность систем безопасности в качестве одного из основных критериев, на который они ориентируются при выборе квартиры. Стоит ли говорить, что ⅔ покупателей элитного жилья принимают установленные системы видеонаблюдения на всей территории объекта, а также  охранные, аварийные и противопожарные системы безопасности, как должное и даже не уточняю их наличие на объекте. Каждый второй покупатель элитного жилья скорее откажется от сделки, чем приобретет квартиру в комплексе, в котором нет автоматически открываемых ворот для доступа во внутренние дворы. 

Например, в жилом комплексе бизнес-премиум класса от AFI Development - AFI Park «Воронцовский» — будет установлена smart – Wi-Fi система, которая обеспечит жителям бесконтактный доступ на территорию квартала. С ее помощью можно предусмотреть заказ пропусков для гостей и их автомобилей, наблюдать за тем, что происходит на детских площадках, а также вызывать охрану в случае необходимости. 

Однако далеко не все покупатели квартир в новостройках сегодня выступают “за” системы безопасности. Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», поделился собственным наблюдением. Так, по его словам, не все жильцы новостроек сегодня радуются таким фактам, как двор без машин. С одной стороны, закрытый двор гарантирует безопасность детей и те, у кого они есть, практически всегда рады этой опции. Однако те, у кого машина есть, а детей пока нет, было бы намного удобнее парковать автомобиль во дворе, нежели чем за его воротами или на парковке. Разгораются споры и по поводу необходимости консьержей: кто-то считает, что достаточно поста охраны и видеонаблюдения, другие уверены, что только консьерж способен запомнить каждого, кто входит в парадную, а значит, консьерж надежнее общедомовой охраны.Но если говорить в целом о современных ЖК «комфорт»-класса, то наличие огороженной территории без машин, консьержной и видеонаблюдения уже становится стандартным набором опций, без которых новостройка будет относиться скорее к «эконом»-классу. 

Поэтому делая вывод о том, на что же обратить внимание в первую очередь, советуем вам задуматься над собственными потребностями. Каждый покупатель квартиры в новостройке уникален: у него собственные потребности, возможности и т. д. Конечно, стоит выбирать из домов, в которых установлены домофон и видеонаблюдение, а такие опции, как консьерж, охрана, закрытый двор нужны далеко не всем. Также стоит отталкиваться от стоимости недвижимости. Если вы можете себе позволить более высокий уровень безопасности, то не стоит от него отказываться. 

Как влияет наличие средств безопасности на стоимость квартир  

Чем выше класс жилья, тем больше интегрировано в квартиру и сам жилой комплекс средств безопасности. Таким образом, наличие средств безопасности косвенно влияет на стоимость квартиры. Однако по словам Андрея Непомнящего, директора по продажам холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве, стандартизованной системы безопасности не существует, т. е. вы можете приобрести жилья «комфорт»-класса и получить практически такой же уровень безопасности, какой бы получили в недорогом «бизнес»-классе. Набор параметров задается через многие переменные: локация, целевая аудитория жилого комплекса, инфраструктура. 

Минимальной является двухступенчатая система безопасности, которая чаще всего применяемая в жилых домах комфорт-класса. Повышенное внимание уделяют двум зонам: доступу в подъезды и в жилые квартиры. Предусматривается консьерж, видеодомофон, иногда охранная сигнализация и видеонаблюдение входных групп. Стоит отметить, что в среднем сегменте большой разбивки цен на квартиры не бывает, т. е. за примерно одну и ту же стоимость в одном жилой комплексе будет консьерж, а в другом - нет. 

В «бизнес»-классе чаще используют систему безопасности, состоящую из нескольких ступеней. В объектах «бизнес»-класса и выше, высокий уровень безопасности - это одна из обязательных составляющих. Чего ожидать от такого уровня безопасности? Как правило, это: 

• Ограждение по периметру. Во многих жилых комплексах «бизнес»-класса и выше закрытые дворы, в которые могут зайти только владельцы квартир и их гости. Для посторонних людей эта территория закрыта. 
• Круглосуточная охрана. На некоторых объектах даже предусмотрено патрулирование, причем, выполняется оно сотрудниками полиции или спецназа. 
• Системы видеонаблюдения по всему периметру жилого комплекса. 
• Входная группа и пост охраны. Как правило, это шлагбаум или ворота, въезд через которые контролируется специальным человеком. 
• Пропускная система. Такие установки бывают разными и по контроль может быть взято все, что угодно, вплоть до сканирования сетчатки глаза. Иногда застройщик ограничивается только домофоном или видеофоном, однако, в современном элитном жилье, как правило, используется несколько методов контроля посетителей. 
• Консьерж. Эра бабушек, которые подрабатывают консьержами на пенсии, давно прошла. Сегодня их роль играют сотрудники ЧОП, у которых заключены договоры с управляющими компаниями. 

Генеральный директор Optima Development, Давид Худоян, уверен, что ожидания покупателей практически всегда совпадают с тем, что они получают за свои деньги. Чем выше сегмент, тем больше безопасности: ведь это так логично. Более того, стоимость квартиры определяет не только безопасность, но и общую стоимость работы управляющей компании, коммунальных услуг и т. д. Некоторые жилые комплексы предлагают услуги личного консьержа за определенную плату. Например, вы можете позвонить ему в любое время дня или ночи и попросить заказать еду.

Систему безопасности и стоимость коммунальных услуг

Каждая управляющая компания считает свои расходы по-своему. Какие-то компании привлекают для обеспечения безопасности жилому комплексу сторонних специалистов, а какие-то справляются собственными силами. Однако конечно в любом случае наличие и количество средств безопасности будет влиять на стоимость коммунальных услуг. Например, если управляющая компания привлекает сотрудников ЧОП для постоянной охраны здания, логично предположить, что плата за коммунальные платежи будет выше, чем если бы сотрудники ЧОП не были задействованы. 

Любой дополнительный сервис становится строкой в квитанции об оплате коммунальных услуг. При этом стоимость услуг зависит и от класса дома, и от тарифов, которые утверждаются управляющей компанией – они в свою очередь могут зависеть в том числе и от количества квартир в доме/подъезде. 

Генеральный директор Optima Development, Давид Худоян, считает, что в первую очередь в вопросе стоимости систем безопасности и их влияния на сумму, которую будет платить собственник недвижимости управляющей компании в месяц, стоит обратить внимание на премиальный сегмент жилых комплексов. Сегодня в проектах премиального и элитного сегментов высокий уровень безопасности - это одно из обязательных составляющих предложения. Чем выше сегмент, тем более высокого уровня безопасности в нем может ожидать покупатель. Цена квартир, общая стоимость услуг УК и коммунальных услуг  определяется качеством и статусом проекта.

Екатерина Николаева, руководитель отдела аналитики компании «Мосреалстрой», поделилась собственными наблюдениями по поводу системы «Умный дом». Так, по ее словам, на этапе эксплуатации экономия ресурсов может составить до 40%, только благодаря интеграции инженерных систем жилого комплекса с системой «Умного дома». 

Нужны ли в современных новостройках датчики дыма, газа, протечек воды

Датчики в современных новостройках не только нужны, они необходимы. Основная функция таких приборов - это предотвращение и уменьшение числа взрывов, аварий и прочих аварийных ситуаций, когда под угрозу попадают жизни жильцов комплекса. Установка таких датчиков регламентируется законодательством Российской Федерации. Особое внимание уделяется именно датчикам газа. 

Конечно, расходы по поддержанию работоспособности этих систем ложатся на плечи жильцов и влияют на сумму коммунальных платежей в месяц. Если вы являетесь покупателем жилья в новостройке и не готовы платить за содержание таких систем безопасности, то лучше рассмотреть квартиры «эконом» - и «комфорт» - класса, ведь в этом сегменте датчики устанавливаются реже, либо не в таком объеме, чтобы их содержание владельцам жилья обходилось очень дорого. 

Андрей Непомнящий, директор по продажам холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве, согласен с Екатериной Николаевой, руководителем отдела аналитики компании «Мосреалстрой». Система «Умный дом» подразумевает и установку датчиков протечки воды, газа, пожара и позволяют даже сэкономить на коммунальных платежах. Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, наоборот уверен, что далеко не все датчики актуальны для новостроек сегодня, ведь новые многоквартирные дома не газифицируются. Что касается датчиков дыма, они относятся к общей системе пожарной безопасности, которая крайне важна, особенно для высотных уникальных зданий. Давид приводит в пример ЖК «Прайм Парк», башни которого имеют переменную этажность до 41 этажа, при проектировании были заложены максимально возможные конструктивно-планировочные и технические решения для обеспечения противопожарной безопасности и защиты. При строительстве использованы строительные конструкции с повышенными пределами огнестойкости, фасадные системы из негорючих материалов, в местах общего пользования - только огнеупорные отделочные напольные и стеновые покрытия. Для того, чтобы ограничить площадь возможного распространения огня и дыма по вертикали и по горизонтали, каждая жилая башня разделена противопожарными стенами и перекрытиями или противопожарными рассечками на отдельные пожарные отсеки. Спроектированы отдельные незадымляемые лестничные клетки и лифты для перевозки пожарных подразделений. Оборудованы специальные помещения - пожаробезопасные зоны, выгороженные противопожарными преградами, где обеспечивается подача воздуха при пожаре и обеспечивается защита людей от опасных факторов пожара при невозможности их немедленной эвакуации. Предусмотрены адресно-аналоговые системы автоматической пожарной сигнализации, системы противодымной защиты, автоматическое водяное пожаротушение и внутренний противопожарный водопровод. Конструкции дверей лифтовых холлов, машинных помещений, лифтов являются дымогазонепроницаемыми. Кроме того, предусмотрена площадка для корзины экстренных служб на крыше одной из башен.

Многие его коллеги полностью согласны с его точкой зрения. Например, руководитель архитектурной мастерской №4 Градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект» Антон Бавыкин, также считает, что датчики газа необязательны, как и датчики протечки воды. А генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, поддерживает Давида Худояна в продвижении концепции «Умный дом». Учитывая скорость цифровизации современных новостроек, эта система может контролироваться с помощью обычного мобильного приложения. Однако со слов Яны, множество мелких вопросов все еще не закрыто: например, работа систем видеонаблюдения.  

Вопрос безопасности в новостройках сложен и многогранен, и его решение зависит не только от финансовых возможностей покупателей жилья, но и от класса новостройки, приверженности застройщика следовать законодательству, региона проживания и т. д.