Спрос на недвижимость во время пандемии: как карантин повлиял на рынок жилья?

Влияние пандемии на рынок недвижимости подтверждает любой эксперт: изменения коснулись как общего рынка по продажам и купле жилья, так и рынка застройщиков. Как ни странно, подавляющее большинство изменений сказались положительно: появился интерес к съёму дач в аренду, сделки по продажам проводились онлайн, государство создало льготы на покупку ипотечной квартиры. Конечно, были и негативные моменты: затруднения с проведением сделок, приостановка строительных работ и временное падение спроса на первичное жильё. Однако в общем пандемия сумела внести свой положительный вклад в развитие рынка жилья – об этих и других изменениях читайте в нашей статье.

Как изменился спрос на покупку недвижимости в последние полгода: падение или рост?

Ситуация с продажей квартир в каждом регионе проходила по-разному: где-то эксперты наблюдали рост спроса – другие застройщики терпели крупные убытки из-за запрета на ведение строительства. Так или иначе, общие тенденции всё-таки наблюдают повышение продаж.

Если говорить о начале пандемических мер с начала февраля по середину апреля, то процентная графика большинства застройщиков уменьшилась в среднем на 20-30%. Причиной этого упадка стали не только запреты, но и ограничительные меры в период общей самоизоляции. Однако уже с начала лета многие компании заметили внезапный рост спроса – после субсидирования ипотечных ставок за счёт государства граждане стали активно покупать недвижимость.

Екатерина Николаева, руководитель аналитики «Мосреалстроя», поделилась опытом компании относительно изменений спроса. По её словам, уже с июня количество сделок по продажам получило заметный прирост – показатели 2020 года двукратно превысили графики за 2019.

Если брать за основу весь период самоизоляции, а не вторую его половину, то на 2020 год показатели заключенных ДДУ выросли на четверть относительно предыдущего года. Екатерина Николаева связывает подъём количества сделок с снижением ипотечных ставок по ипотеке и отложенным спросом из-за изоляции – покупатели попросту не могли заняться покупкой во время ограничительных мер.

Владимир Щекин, создатель проекта культурно-образовательного кластера Russian Design District, рассказал о своих наблюдениях: спрос с начала 2020 года существенно снизился (50-70% от всех проектов по новостройкам). Но уже в третьем квартале взрыв спроса покупок с субсидированными ипотеками полностью выравнил графики – с июля по сентябрь компания Щекина заключила в 1.5 раза больше договоров, чем за этот же период на 2019 год.

В сентябре застройщик достиг рекордных показателей: 12.000 соглашений о купле-продаже (среднее число договоров до пандемии составляло примерно 6.300 договоров за месяц). Общая динамика спроса изменилась от низкой активности в первом квартале до высокого подъёма продаж на лето-осень.

В целом, ситуация с спросом на куплю-продажу недвижимости у застройщиков Москвы и ближайших городов Подмосковья сложилась одинаково. Например, Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), рассказал, что на московском первичном рынке жилья весной во время карантина тоже был отмечен резкий спад спроса. Однако после запуска льготной ипотеки активность клиентов постепенно начала восстанавливаться. В результате к концу лета показатели спроса превысили уровень 2019 года. В массовом сегменте в августе у компании УК «Развитие» было заключено на 6% сделок больше, чем в аналогичный период прошлого года, в сентябре – на 59%, в октябре – на 61%.

Льготная программа ипотеки

Главным подспорьем для развития продаж недвижимости стала государственная программа ипотечных льгот – проценты по переплатам уменьшились до рекордных 6,5-6,3%. Конечно, подобную поддержку приняли многие семьи, активно оформляя ипотеку после послаблений ограничительных мер. Именно эта реформа, по сути, «спасла» рынок жилья и застройщиков от потенциального банкротства. Вот, что думают по этому поводу представители строительных компаний:

Ася Левнева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЗАО «Балтийская жемчужина», утверждает, что после включения программы по льготной ипотеке отдел аналитики зарегистрировал небывалый спрос на недвижимость «Балтийской жемчужины». Подавляющее большинство кредитов выдавались либо по программе «Семейная ипотека», либо по ранее описанной программе «Господдержки-2020». На данный момент их минимальная ставка по льготам составляет 4.5%.

Программа госсубсидирования ипотеки также положительно повлияла на продажи ГК «Инград»: Константин Тюленев, директор по продажам данной компании, сообщил, что инструмент государственной поддержки изменил как развитие целой отрасли, так и отдельного рынка первичного жилья. По сути, ипотечные льготы стали решающим аргументом для покупателей к совершению покупки.

Спустя месяц после введения экономической реформы компания ГК «Инград» провела более 400 сделок и к лету 2020 года в два раза превысила прошлые исторические рекорды продаж недвижимости. Помимо льготы на рост повлиял и отложенный спрос: объём сделок вырос на 22-27% с момента снятия ограничений самоизоляции.

Более подробной информацией об процентных ставках данной программы поделилась Наталья Ермакова, коммерческий директор homecity. По её словам, доля ипотечных сделок в ЖК homecity составила 74,3%. Их компания предлагала программы 14 ведущих банков со ставками по господдержке от 5,85 до 6,5%. Среди кредиторских клиентов безусловным лидером стала компания Сбербанк: на её ипотеки приходилось более половины от всех заключенных сделок.

Основной причиной этому, по словам Натальи Ермаковой, послужила минимальная ставка 6,4%. Конечно, она может быть снижена до 6,1% при использовании СЭР (сервиса электронной регистрации от «Домклик»). У нас все сделки проходят через данный сервис. Заемщики выбирают Сбербанк из-за быстрого одобрения, удобства оплаты, возможности досрочного погашения кредита.

Еще одна программа-фаворит среди клиентов хоумсити – «Ипотека для молодых семей» (4,5% годовых). Она рассчитана на тех, у кого второй ребенок или последующий родился после января 2018 года. Среди преимуществ программы можно назвать возможность использования материнского капитала.

Первоначальный взнос составляет 15-20%, средний срок кредитования – 15 лет. Такие параметры помогают добиться оптимального соотношения между общей переплатой по кредиту и ежемесячным платежом. В среднем размер кредита – 7-8 млн руб., ежемесячный платеж – 40-60 тыс. руб. Как правило, покупатели от компании homecity – жители Москвы и Подмосковья, а также регионов; 30-45 лет; семьи с детьми, руководители высшего и среднего звена с доходом от 200 тыс. рублей.

Услуга дистанционной сделки

Из-за введения ограничительных мер в период пандемии многие строительные компании столкнулись с проблемой по потере возможности показывать и продавать недвижимость. Большинство покупателей попросту не могло приехать к застройщику и оценить их жильё – передвижение по городу и за его пределами было запрещено. Чтобы решить данную проблему, многие компании создали услугу дистанционных сделок. Каждый застройщик проводил данную услугу по-разному – некоторые представители  поделились опытом заключения договоров в режиме онлайн:

Юрий Кизилов, коммерческий директор девелоперской компании «Земля МО», сообщил, что их организация работает в загородной недвижимости и продаёт земельные участки. Из-за того, что товаром являются не городские квартиры, полностью дистанционно провести сделку на их рынке возможности не было. В период первой изоляции для покупателей риелторы компании «Земля МО» проводили онлайн-показы поселков через видео-связь. После снятия ограничений, они приезжали в офисы продаж и заключали сделку офлайн.

Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, рассказал об онлайн-продажах в жилом квартале премиум-класса «Прайм Парк». Дистанционные услуги предоставили покупателям возможность заключить сделку удаленно еще в самом начале режима самоизоляции в Москве. Менеджеры по продажам дистанционно консультировали абсолютно по всем вопросам – сейчас они показывают в удаленном режиме детальную презентацию проекта, помогают в выборе планировки и типа отделки, а также проводят виртуальную экскурсию по жилому кварталу.

Довольно интересный опыт имела компания Larus Capital – Елена Калинина, директор по маркетингу и продажам коротко пересказала принцип их дистанционных услуг. Их компания быстро перестроилась под новые реалии и перевела по возможности все этапы сделки в дистанционный формат. Как правило, видеоконсультации проводились по WhatApp, Zoom и Skype – в зависимости от желаний клиента.

Заявки на ипотечный кредит подавались онлайн сразу в несколько банков-партнеров. Договор долевого участия регистрировался с помощью сервиса Сбербанка «Электронная регистрация» с подписью документов в один клик - через электронную подпись.
За последние полгода дистанционно в той или иной степени было заключено не более 25% сделок, в основном данный формат использовался для региональных покупателей.

Однако далеко не вся работа проводится по принципам дистанционных услуг – многие тонкости в оформлении договоров или проведения показов на итоговых этапах приходится выполнять при личной встрече. Так, например, утверждает Андрей Непомнящий, директор по продажам холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве. По его словам, период самоизоляции стал временем тестирования новых инструментов работы с покупателями: интернет-продажи, переговоры по skype, онлайн-показы и т.д. Однако специфика премиального сегмента состоит в индивидуальной работе с каждым покупателем. Несмотря на то, что клиенты пользуются услугой онлайн-регистрации сделки, само решение о покупке чаще всего принимается в ходе личной встречи.

Если подводить общий результат, то изменения в режиме дистанционных услуг коснулись только переговоров и экскурсий – остальные моменты, связанные с оформлением и заключением сделок по-прежнему проводятся офлайн. Анастасия Малкова, управляющий партнер STONE HEDGE сообщила: клиенты, которые получили информацию об объекте онлайн, часто изъявляли желание приехать в офис и увидеть проект своими глазами, пообщаться с менеджером в офисе. В таком случае клиент приезжал на площадки, которые он уже предварительно выбрал и остановился на 2-3 объектах для более детального погружения.

Трудности оформления документов во время карантина

Некоторые компании сталкивались с проблемами в ходе оформления договоров и необходимых для их заключения документов. Однако общая ситуация складывается спорно: у одних представителей опыт был плачевный – другие и вовсе не ощутили нарушений в режиме работ большинства ресурсов. Вот несколько мнений относительно затруднений в оформлении документов:

Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development, утверждает, что их представителям и большинству клиентов действительно пришлось столкнуться с определенными трудностями во взаимодействии с государственными органами на период «локдауна»: были усложнены процессы получения необходимых справок, процедуры оформления собственности через МФЦ и др.

Некоторым застройщикам повезло больше: так, например, Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, и вовсе не ощутил существенных изменений. По его словам, все дистанционные сервисы, необходимые для совершения сделки на рынке новостроек, как у застройщиков, так и других сторонних организаций, работали в штатном режиме.

В целом, большая часть работы, связанной с компаниями застройщиков, а не гос.учреждениями, проходила без каких-либо изменений. Александр Трыкин, руководитель отдела продаж IKON Development, сказал, что со стороны строительных компаний все процессы были налажены и не требовали каких-либо дополнительных усилий от клиента. Трудности могли быть связаны с графиками и ограничениями работ ведомств: МФЦ, банки, страховые компании, нотариальные конторы.

Прогноз на 2021

Говорить о гарантированных изменениях или реформах на грядущий год пока рано, однако несколько представителей уже успели поделиться своими мыслями о потенциальных нововведениях и перспективах. Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации «Мегалит», считает, что в 2021 году уровень продаж будет постепенно расти. Этому поспособствует продление льготной ипотеки. В частности, выгодные кредитные условия повлияют на сегмент комфорт-класса, где окончательно укрепится тренд на покупку двух-трехкомнатных квартир.

Вызовы 2020 года только укрепили позиции надежных компаний на рынке недвижимости, и в следующий этап попадут только сильные игроки, которые руководствуются четко продуманной бизнес-стратегией и реализуют действительно интересные и качественные проекты. Несомненно, компаниям есть что предложить покупателям в новом году.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» прогнозирует в новом году незначительный рост цен на жилье. По его словам, увеличение стоимости достигнет максимума на отметке в 5%. Риски стагнации рынка будут расти, наиболее сложным периодом для застройщиков может стать лето 2021 года, когда завершится действие программы господдержки.