Первичный рынок столичной недвижимости в 2019—2022 годах: прогнозы и ожидания

Дисбаланс между спросом и предложением является основной причиной снижения цен.

Основной отличительной чертой рынка жилья Москвы и ближайшего Подмосковья является перенасыщенность предложениями. Изменения в правилах игры вряд ли заставят девелоперов пойти на снижение оборотов: вне зависимости от того, каковы будут объёмы проектного финансирования, понятно, что оно застройщикам обойдётся значительно дороже «халявных» средств дольщиков.

Это даёт основания предполагать, что, прежде чем наступит «время Ч», на рынок будет выброшено максимальное количество проектов. Таким образом, в ближайшее время перенасыщенность рынка сохранится, что законсервирует общую тенденцию ползучего снижения цен.

Избыточное предложение

Несмотря на общее состояние экономики, ситуация на рынке столичной недвижимости характеризуется огромными объёмами предложений «первички». Так, на протяжении последних 6 лет выставленные на продажу «метры» прибавили в объёме около 50%.



Оснований ожидать снижения объёмов на данный момент нет: если все новостройки, ввод в эксплуатацию которых запланирован до 2020 года, будут сданы в срок, предложение всё равно будет расти, даже несмотря на некоторое снижение темпов строительства в ближайшем Подмосковье.

Только в 2017 году количество новостроек между МКАД и Третьим трансп. кольцом выросло примерно на треть (31% - метраж квартир и 36% - количество корпусов).

По мнению экспертов, подобное положение вещей обусловлено двумя главными причинами:

Первая – оттепель 2012-13 годов, когда напуганные ревизией инвестиционных контрактов застройщики дружно принялись за освоение новых площадок. Наиболее наглядный пример – возведение объектов на территории промышленных зон.

Справедливости ради следует отметить, что ресурс 2012-13 годов сегодня уже практически исчерпан. И лишь благодаря законодательным новациям удалось не допустить существенного сокращения объёмов жилищного строительства. Тем не мене, ожидаемое ужесточение нормативной базы вынуждает девелоперов торопиться осваивать всё новые и новые объекты: застройщики стремятся запустить максимальное количество объектов, пока ещё имеют юридическую силу «старые» правила.

Вторая – внесение поправок в нормативные акты (214-ФЗ) стало причиной нового всплеска активности в конце 2016 – начале 2017 годов.

Кстати, в текущем 2018 г. наблюдается нечто подобное: все опасаются, что со вступлением в силу нового 218-ФЗ, деятельность строительных компаний ещё больше осложнится.



Безусловно, всё вышеизложенное, а также резкий скачок стоимости финансирования в перспективе должны привести к уменьшению количества новых объектов. Однако произойдёт это не ранее, чем через 3–4 года (когда перестанет действовать «долёвка»).

Ситуация со спросом

Активность на «вторичке» продолжает демонстрировать отрицательный прирост. Так, в 2017 г. для Москвы этот показатель составил -3.1%, а для Подмосковья – -3,9%.

Спрос на новостройки растёт, но имеет крайне неравномерный характер (55,7% - в столице и 0,8 – в Подмосковье). Но и этот показатель – не более чем «средняя температура по больнице», поскольку по отдельным проектам продажи падают (в столице сегодня задействованы 305 объектов, а 30% продаж приходится всего на 12 из них).

Если же рассматривать спрос не в объектах, а в застройщиках, то положение дел выглядит ещё более печальным: на 5–8 застройщиков приходится около 80% продаж.

По данным экспертов, дисбаланс между спросом и предложением в столице составляет от 150 до 200%, а в регионе – 260.

В 2020 г. следует ожидать пика падения цен

Вот уже на протяжении трёх лет в регионе наблюдается постоянная тенденция к снижению цен на жильё. Ежегодно данный показатель составляет около 10%. Подобное положение дел будет сохраняться до тех пор, пока не произойдёт одно из двух событий:

1. начнётся значительный рост спроса;
2. объем предложения снизится.

Насколько подешевеет?

Эксперты считают, что к 2020 г. недвижимость потеряет в цене примерно 20-30% (от 5 до 15% в год). Но это при условии, что доллар не выйдет за пределы валютного коридора в 60-65 рублей, а баррель нефти не опустится ниже 50 долларов.

В заключение

Вряд ли в ближайшее время следует ожидать резкого всплеска роста благосостояния москвичей. Как утверждает Мосгорстат, доходы москвичей продолжают снижаться. Так, в 2017 году данный показатель составил -3,8% (в сравнении с предыдущим годом). Здесь следует учитывать также и рост стоимости жизни (уровень инфляции в 2017 г. – 3,4%).

Исходя из вышеизложенного, резкого всплеска спроса в ближайшие годы не произойдёт. С другой стороны, стабилизация объёма предложений вполне реальна. И произойти это должно года через 3-4 (т. е., к 2020-22 гг.).