Как оспорить дарение недвижимости (квартиры)

Дарение – это одна из самых распространенных сделок в РФ. Многие люди пользуются этой возможностью, чтобы передать свою недвижимость родственникам или друзьям без лишних юридических процедур, связанных с наследованием. Однако иногда бывают ситуации, когда даритель отказывается от своей недвижимости не по своей воле. Например, его могли обмануть, запугать или вынудить подписать нужные документы. В этих случаях «дарителю» не стоит опускать руки. Он может оспорить сделку дарения квартиры или дома и добиться того, что она будет признана недействительной.

Что такое дарственная

Договор дарения (дарственная) – это соглашение между двумя сторонами, по которому одна из них безвозмездно передает другой свое имущество или право на него. Даритель не имеет права требовать от одаряемого никакой компенсации за подарок, будь то деньги, имущество, презенты или услуги. Одаряемый может поблагодарить дарителя по своему желанию, но это не является обязательным условием сделки. Если одаряемый все-таки решит вознаградить дарителя, то сделка перестанет считаться договором дарения и будет квалифицироваться как купля-продажа или мена.

Предмет оформления договора

Предметом договора дарения может быть недвижимость (квартира, дом, земельный участок), движимое имущество (автомобиль, мебель, ювелирные изделия), деньги, картины и т.д. Более того, предметом может быть даже освобождение от долга. 

Виды договора дарения

Договор дарения может быть реальным или консенсуальным. Реальный договор означает, что он считается заключенным только после того, как предмет дарения фактически передан от дарителя к одаряемому. Консенсуальный договор считается заключенным с момента достижения согласия сторон об условиях сделки.

Дарственная также может быть устным или письменным. В первом случае стороны выражают свое волеизъявление словами или другими способами общения. Во втором случае они оформляют свое соглашение в виде подписанного документа. Письменная форма договора дарения обязательна если предметом дарения является:

• недвижимость или право на нее;
• движимое имущество, стоимость которого превышает 10 тысяч рублей;
• освобождение от долга, сумма которого превышает 10 тысяч рублей.

Когда дарение невозможно

Дарение недвижимости не всегда является возможным. Существуют определенные ограничения и запреты, которые устанавливаются законодательством России. Если дарственная все-таки была оформлена в одной из этих ситуаций, она может быть аннулирована судебным решением. 

Если говорить конкретнее, то дарение невозможно в ситуациях, когда:

• дарителем является несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный человек;
• одаряемыми являются педагоги, медработники, социальные сотрудники.

Как аннулировать дарение квартиры

Часто возникает вопрос: как можно оспорить дарение недвижимости? Оспаривание возможно не во всех случаях. Но в любом случае данная процедура возможна только при условии обращения в суд. Чаще всего аннулирование происходит, если дарственная была оформлена некорректно или с нарушением российского законодательства.

При этом иногда невозможно оспорить оформление этого документа, даже если даритель не понимал того, что делает. Если нотариус заверил сделку, возможность ее аннулирования близка к нулю.

Если же говорить конкретнее, то существует несколько ситуаций, когда можно оспорить дарение квартиры родственнику или стороннему человеку. Если даритель является физлицом, он может оспорить сделку в двух случаях.

Такая возможность есть, если одаряемый умер раньше дарителя. При этом крайне важно, чтобы данное условие было указано в договоре. Оспаривание также возможно, если одаряемый содержит квартиры (дом или другую недвижимость) в ненадлежащем состоянии. В данном случае дарителю нужно доказать, что недвижимость имеет огромную ценность. Например, это был дом его родителей или место его рождения. Также нужно продемонстрировать суду, что возможно уничтожение предмета дарения (например, из-за пожара). В данной ситуации даритель может потребовать отмены сделки и восстановления прав на имущество.

Если даритель является юрлицом, то возможность оспаривания существует при условии заключения договора за полгода или меньшее количество месяцев до банкротства организации. В этом случае подписание такого договора может быть расценено, как способ избежать конфискации имущества. В данной ситуации кредиторы могут обратиться в суд с требованием признания сделки недействительной.

Читайте так же: Можно ли оспорить завещание на квартиру?

Как оспорить дарение

Чтобы окончательно ответить на вопрос, можно ли оспорить дарение квартиры, стоит описать, как проходит данный процесс. Прежде всего, оспаривание возможно только через суд. Чаще всего оспаривают данный договор после смерти дарителя и при условии, что он одаряемым является совершенно чужой человек или дальний родственник, который практически не имел отношения к дарителю. 

Чтобы оспорить дарение, необходимо подать иск в суд. В нем нужно указать основания для оспаривания сделки, представить доказательства своих прав на имущество и требования к ответчику (одаряемому или его наследникам). Также нужно приложить копии всех необходимых документов:

• свидетельства о праве собственности;
• копии договора;
• свидетельства о рождении, браке, разводе, смерти и другие документы, подтверждающие родственные связи;
• выписку из ЕГРП;
• акт осмотра объекта недвижимости;
• заключение эксперта о стоимости и состоянии объекта и т.д.

Кто может оспорить дарение квартиры

Вопросом можно ли оспорить дарение недвижимости может задаваться:

• даритель, если он по какой-то причине передумал дарить свою недвижимость или считает, что был обманут или принужден к сделке;
• родственники дарителя, если они имеют право на наследование его имущества или если они считают, что даритель был недееспособен при оформлении договора;
• лица, которым даритель обещал или завещал свою недвижимость, если они могут доказать свое право на нее;
• лица, которые имеют иные права на недвижимость (например, по договору купли-продажи, мены, аренды, залога и т.д.).

Как дарителю оспорить факт дарения 

Если даритель сам подписал договор и передал свое имущество одаряемому, то у него возникнут трудности с оспариванием. Однако в некоторых случаях у него есть хорошие шансы. Например, если:

• При оформлении даритель бы не способен отвечать за свои действия. Это может быть вызвано болезнью, алкоголем, наркотиками или другими веществами, влияющими на психику.
• На дарителя оказывалось давление со стороны одаряемого или третьих лиц. Это может быть угроза, шантаж, обман, подкуп или иное воздействие на волю дарителя.
• Даритель искренне заблуждался относительно предмета или условий сделки. Например, он не знал о наличии обременений, ипотеки, ареста и т.д. или о личности одаряемого (его родственных или служебных связях).
• Даритель был намеренно обманут. Например, ему предъявляли поддельные документы, скрывали важную информацию или вводили в заблуждение другими способами.
• Даритель лишился единственного жилья или источника дохода.

В этих случаях даритель должен подготовить иск, в котором нужно указать, по какой причине он считает договор незаконным, и представить доказательства своих утверждений. Также он должен приложить копии всех документов, связанных с дарением недвижимым объектом. 

Когда дарственную могут оспорить другие лица

Такая возможность появляется только после смерти дарителя или в случае, если сделка была совершена с нарушением действующего законодательства РФ. Оспаривание возможно, если:

• даритель не мог самостоятельно распоряжаться своим имуществом из-за болезни, старости, умственного расстройства или других причин;
• супруг не знал о дарении объекта и имел право на ее половину;
• недвижимость была арестована.

Доказательства для иска

Оспаривание дарственной возможно исключительно в судебном порядке. При этом необходимо подготовить крайне убедительную доказательную базу, на основании которой суд примет необходимое для истца решение.

Чтобы оспорить дарение квартиры, нужно предоставить:

• договор дарения или его копию;
• документы, подтверждающие законные права на оспариваемый объект;
• паспорт;
• иск, в котором изложены основания для оспаривания сделки, требования к ответчику и сумма убытков;
• документы, которые подтверждают проблемы дарителя со здоровьем (медицинская карта, выписка из больницы, заключение врача или психиатра и т.д.);
• образцы документов, с подписями сторон;
• образцы почерка дарителя (письма, записки, черновики и т.д.)
• свидетельства нарушения прав дарителя или третьих лиц (свидетельские показания свидетелей, акты осмотра, фото или видео материалы и т.д.);
• заключения врача (анализ крови, мочи или волос на наличие запрещенных веществ).

Также юристы советуют делать аудиозапись в процессе, когда нотариус заверяет договора (при этом нужно предварительно получить согласие нотариуса). Аудио может быть существенным доказательством в суде, если на нем будет слышно, что даритель был подвергнут давлению или обману со стороны одаряемого или третьих лиц. 

Дарение недвижимости – это щедрый жест со стороны дарителя, но иногда он может привести к неприятным последствиям для него самого или его родственников. В таких случаях можно оспорить дарение квартиры в судебном порядке, если есть основания для этого. Однако для этого нужно соблюсти определенные условия и сроки, а также представить убедительные доказательства своих прав и интересов. Столкнувшись с проблемой оспаривания дарения недвижимости, стоит обратиться к профессиональному юристу за консультацией и помощью.